壟斷的鏈家，創(chuàng)新的鏈家，野蠻的鏈家，可怕的鏈家

虎嗅注：近期因兩家門店違規(guī)操作，違規(guī)放貸被消費(fèi)者投訴，上海市住建委對鏈家進(jìn)行調(diào)查，并處以鏈家所有櫥窗廣告下架，獨(dú)家代理房源暫停、金融產(chǎn)品下架的暫時(shí)處罰結(jié)果，最終處理結(jié)果仍在商討中。鏈家公司給予鏈家CEO左暉給的答復(fù)是這是由兩位業(yè)務(wù)員違規(guī)操作所致，并稱是業(yè)務(wù)員交易的不嚴(yán)謹(jǐn)導(dǎo)致的。然而僅僅是這樣嗎？對此，虎嗅邀請三位作者：毛琳Michael、王新宇V、強(qiáng)說 從各自的角度發(fā)表對鏈家的看法。

為了便于快速了解三位作者的核心觀點(diǎn)，我們對他們的文章進(jìn)行了提煉，有意思的是，三位不同行業(yè)背景的作者的觀點(diǎn)有很多地方不謀而合。

毛琳Michael以鏈家的原罪為起點(diǎn)，縱涉行業(yè)原罪、金融原罪和模式原罪，以分析+采訪+案例的方式詮釋了鏈家野蠻生長帶來的各種問題：

①傭金過高并拉高房價(jià)。鏈家除了給予獨(dú)家簽賠房源賣家?guī)浊У綌?shù)萬的保證金外，更是拉高房價(jià)以達(dá)成獨(dú)家簽賠的目的，拉高房價(jià)的比例普遍在10%~30%左右，其他中介拉高房價(jià)不過數(shù)萬元；

②行業(yè)原罪。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是一個(gè)從業(yè)門檻極低、流動(dòng)率極高的行業(yè)，所有背景的從業(yè)者都可以進(jìn)入該行業(yè)，中介公司每年的人員流動(dòng)率都超過100%。所以，這是一個(gè)極其傳統(tǒng)、甚至可以說是積重難返的行業(yè)；

③“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下的風(fēng)險(xiǎn)。鏈家用金融撬動(dòng)地產(chǎn)中介，屬于創(chuàng)新，而且是其他中介想學(xué)但不敢學(xué)也學(xué)不來的。但是這種模式誕生之初就存在天生的缺陷，幸好今天及早暴露。


王新宇V對鏈家的分析要點(diǎn)如下：

①狼性文化帶來的不擇手段。鏈家工作人員“不擇手段的拿房源，不擇手段的忽悠買房人上套”；

②鏈家的金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可能讓它成為下一個(gè)跑路的P2P。在5倍到10倍的杠桿之下，如果出現(xiàn)多米洛骨牌效應(yīng)，最終可能引發(fā)擔(dān)保公司或者中介的資金鏈斷裂，高風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果是顯而易見的；

強(qiáng)說則更多從金融操作角度審視了鏈家存在的問題：

①鏈家收取2.7%中介費(fèi)是一個(gè)違規(guī)動(dòng)作。鏈家在實(shí)際操作過程中，隱瞞消費(fèi)者，把所有交易都算作“復(fù)雜交易”，自然的把中介費(fèi)收取上限提高到2.2%。而另外的0.5%，鏈家則更具創(chuàng)造性的把這部分收費(fèi)算作“交易服務(wù)擔(dān)保費(fèi)”，對客戶暗示的意思是“不交錢不保證交易成功”；

②鏈家以理房通讓房款全程脫離四方監(jiān)管。本來中介無論如何，但理房通作為一個(gè)創(chuàng)造性的發(fā)明，被鏈家強(qiáng)制使用到自己的房產(chǎn)交易中替代銀行作為第四方；

③鏈家在監(jiān)管過程中挪用了客戶資金、侵占客戶利息?！巴泄苜Y金在托管過程內(nèi)不計(jì)息”條款比銀行更加霸道，因?yàn)樵谒姆奖O(jiān)管過程中，銀行是以活期利息計(jì)息并且最終返給用戶的。但，鏈家不是銀行，所以鏈家不計(jì)息。有句玩笑說，被人賣了還在幫他數(shù)錢；

④中融信根本不具備擔(dān)保鏈家所賣的理財(cái)產(chǎn)品本息安全的資格。可以明確查到，“北京中融信擔(dān)保有限公司”只能涉足“經(jīng)濟(jì)合同擔(dān)保（不含融資性擔(dān)保）”。而鏈家所賣的所有理財(cái)產(chǎn)品，都是內(nèi)容明確的融資行為。

以下是三位作者的具體行文：

一、毛琳Michael：鏈家之罪，行業(yè)原罪下的互聯(lián)網(wǎng)野蠻生長

虎嗅作者：毛琳Michael，微信公眾號(hào)：鳳毛麟角（fengmaolj）

被媒體報(bào)道的事件后隱藏著數(shù)千個(gè)沒有能得到被曝光的事件，每次投訴事件后又有大量默默不投訴用戶掩藏在冰山之下。每個(gè)公關(guān)事件背后都不是個(gè)案，而是企業(yè)運(yùn)營和企業(yè)流程的系統(tǒng)問題。

1、 鏈家拉高房價(jià)，被調(diào)查后消費(fèi)者拍案叫絕

鏈家被叫停后，輿論幾乎是一邊倒的情況，無論是普通的消費(fèi)者還是一大波的自媒體，紛紛叫好，筆者在之前《鏈家全解剖：必須佩服、也必須警惕的巨無霸》中介紹道，在房產(chǎn)市場，賣家用戶是絕對的主導(dǎo)者，只要壟斷了賣家就能攫取最大的利潤，而壟斷賣家最有效的方法就是獨(dú)家簽賠房，也就是被上海市住建委所叫停的鏈家項(xiàng)目之一。


除了給予獨(dú)家簽賠房源賣家?guī)浊У綌?shù)萬的保證金外，鏈家更是拉高房價(jià)以達(dá)成獨(dú)家簽賠的目的，拉高房價(jià)的比例普遍在10%~30%左右，其他中介拉高房價(jià)不過數(shù)萬元。對于賣家而言，出售房源的價(jià)格預(yù)期怎么來？當(dāng)然是中介的掛牌價(jià)，鏈家高于普通房價(jià)30%的價(jià)格帶動(dòng)周邊房源所有者報(bào)價(jià)的增長，房源就這么瞬間被拉高了，并且還在繼續(xù)被拉高。

在2015年鏈家加快上海布局后，筆者和身邊的朋友明顯感覺到二手房甚至一手房的價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于之前幾年的漲幅，多位朋友在購房時(shí)發(fā)生了賣家一天內(nèi)跳價(jià)10%的情形，而跳價(jià)除了來自于其他房源報(bào)價(jià)的對比增長，更源自于二手中介的推動(dòng)。二手中介為了拿下房源的價(jià)格滲透無所不用其極。其實(shí)鏈家拉高房源影響的不僅僅是二手房價(jià)格，一手房生產(chǎn)商隨著二手房價(jià)格的拉高也在迅速提高，鏈家進(jìn)入一手房對生產(chǎn)商零傭金的情況下已有1000億的銷售額……

如果你認(rèn)為鏈家增加了賣家的收益，那就完全錯(cuò)了！鏈家影響的也不只是買家的利益，在2015年的二手房銷售中，70%左右是置換房，需要賣一買一的，所以房價(jià)的提高并沒有讓賣家享受到價(jià)格增長帶來的紅利。更可怕的是鏈家的壟斷擠壓了其他話語權(quán)較小中介的生存空間，拉高房價(jià)的鏈家得以擴(kuò)大份額繼續(xù)快速的拉高房價(jià)。本來在國家土地壟斷和保GDP的增長下，大城市房價(jià)已經(jīng)居高不下，現(xiàn)在還多了一個(gè)巨大的外部誘因鏈家，如何不讓消費(fèi)者反感？


銀庫金融副總裁齊俊杰認(rèn)為：

“鏈家絕不是一個(gè)人在做這種場外配資，房地產(chǎn)之所以到今天在一些城市還能瘋漲，完全是因?yàn)槊耖g金融在作死。盡管鏈家本身并未通過拉高房價(jià)獲得實(shí)際的高傭金或者獲得增幅資金價(jià)值，但它通過金融杠桿的手段，讓樓市的價(jià)格增長趨勢加速，會(huì)縮短樓市趨勢拐點(diǎn)的時(shí)間。”

在消費(fèi)者收入并未增長的情況下，加速樓市的增長本身就讓消費(fèi)者根本無法負(fù)荷，同時(shí)拐點(diǎn)越早到來政府就必須要為拐點(diǎn)兜底，如果兜不住最終受損的仍然是購房的消費(fèi)者。

有人說，如果是自然形成的壟斷那就必須要支持，畢竟這是行業(yè)的良性發(fā)展所形成的，鏈家CEO左暉用了依云和康師傅的價(jià)格來說明鏈家的價(jià)值。但即便在最支持市場化的美國，對于損害了消費(fèi)者利益的壟斷公司必然會(huì)進(jìn)行懲罰，AT&T不就因?yàn)閴艛啾环植鹆藛?，微軟也曾?jīng)差點(diǎn)因損害用戶利益而分拆，而鏈家的壟斷是否危害用戶利益呢？大家應(yīng)該都有自己的判斷。

昨天（2月28日）上海各區(qū)縣的房產(chǎn)交易中心人滿為患，浦東、寶山還有閔行是重災(zāi)區(qū)，還不得不增加安保入駐控制人數(shù)的局面。市場恐慌的心理甚至超過了08、09年那一次暴漲，話匣子在文章提到交易中心兩個(gè)中介人員聊天：“淮海中路的一套1250萬的房子，每次一有人要簽了，房東就跳價(jià)，一跳30萬，總共跳了7次，210萬！我伺候了3個(gè)月，實(shí)在受不了了！”這是誰之過？除了政策性因素，中介也有一定的責(zé)任。

2、鏈家之罪，是行業(yè)之罪

二手房中介領(lǐng)域是一個(gè)極度分散、從業(yè)人員素質(zhì)相對低下的市場。極度分散是指除了鏈家、中原等幾家全國布局的中介，其他的都是區(qū)域化市場的中介公司；從業(yè)人員素質(zhì)低下指除了少數(shù)管理者，大多數(shù)的中介經(jīng)紀(jì)人都是受教育程度較低的外來務(wù)工人員，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是一個(gè)從業(yè)門檻極低、流動(dòng)率極高的行業(yè)，所有背景的從業(yè)者都可以進(jìn)入該行業(yè)，中介公司每年的人員流動(dòng)率都超過100%。所以，這是一個(gè)極其傳統(tǒng)、甚至可以說是積重難返的行業(yè)。

鏈家拉高房價(jià)被消費(fèi)者所詬病，然而中原、21世紀(jì)、太平洋等所有傳統(tǒng)中介都在做同樣的事情，只不過中原等地產(chǎn)公司只能拔高5%，鏈家可以拔高30%而已。

鏈家獨(dú)家簽賠被詬病，然而中原等傳統(tǒng)中介公司在網(wǎng)站所標(biāo)注的“有鑰匙獨(dú)家房源”不就是鏈家的簽賠房嗎？只不過鏈家龐大的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)和門店優(yōu)勢，資金優(yōu)勢可以承諾100%以高價(jià)賣出房源，并且還能給予數(shù)千到數(shù)萬的保證金來吸引賣房者。中原等傳統(tǒng)中介并非不想，而是不能也不敢。

鏈家因存在欺瞞房產(chǎn)抵押和房東信譽(yù)情況被投訴，這在傳統(tǒng)中介領(lǐng)域早就屢見不鮮。小區(qū)只有部分房源是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，但中介可能誘導(dǎo)說這就是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房；中介經(jīng)紀(jì)人鼓動(dòng)客戶跳價(jià)；賣家接到保證金后拒絕交易然而中介毫無規(guī)避和補(bǔ)償辦法；賣家卷款潛逃但中介毫無辦法……本次投訴引發(fā)的產(chǎn)權(quán)問題，房屋查封是發(fā)生在初步簽約之后過戶之前，所以這應(yīng)該說是整個(gè)行業(yè)的問題，并不能說是說明是鏈家賣了抵押房。大多數(shù)的中介公司在房屋交易前根本不做背景調(diào)查，賣家跑路的事情也屢見不鮮（租房也一樣，筆者朋友之前通過中原地產(chǎn)租房就遇到房屋是老人去世后不久家人租出來的情況，當(dāng)時(shí)找到中原地產(chǎn)，中介經(jīng)紀(jì)人表示是愛莫能助并不再退還傭金）。鏈家一方面因?yàn)樘?，所以投訴自然多，同時(shí)也因?yàn)槔洗蟮纳矸荼幻襟w重點(diǎn)關(guān)注。

鏈家因違規(guī)金融（高利貸）被處罰，其他中介并非不想做而是做不到。不得不說房產(chǎn)購買和置換的短期借貸是個(gè)剛需，特別是2015年開始的70%左右的二手房產(chǎn)置換潮的到來，畢竟存在短期拆借的需求，但半月一月的短期借貸是極難從銀行獲得貸款的，流程上也極其復(fù)雜，從某種程度上，鏈家是一定程度解決了這個(gè)短期借貸的問題。金融服務(wù)是鏈家利潤的主要來源，也是其他中介也夢想介入的業(yè)務(wù)，但做不到啊，不僅資金缺乏，同時(shí)在資金管理上也做不到風(fēng)控管理，只好眼羨。

所以，中原地產(chǎn)的創(chuàng)始人，現(xiàn)任中原集團(tuán)主席兼總裁的施永青老先生才不得不無奈地表示：“你問我有沒有條件打敗他，我在現(xiàn)在這個(gè)情況，我是客觀一點(diǎn)說，我們從資源、資金、現(xiàn)有的管理班底，都跟鏈家是有距離的，我們沒有條件打敗鏈家?！钡瑫r(shí)也表示，“鏈家這種發(fā)展的模式是風(fēng)險(xiǎn)很高的模式，他是由中央做一個(gè)戰(zhàn)略判斷，一下子就押注，他一押不是在某一個(gè)位置押，他是全中國、全集團(tuán)一次過地受過。但是他一錯(cuò)可能就全錯(cuò)，因?yàn)樗窍鄬γ帮L(fēng)險(xiǎn)的，所以如果是他出問題的時(shí)候，可能不是給我打敗了，是他自己找來的?！?br />

3、鏈家模式之罪，行業(yè)原罪下的互聯(lián)網(wǎng)野蠻生長

2015年3月5日，在兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告首次提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，并將其上升到國家意志的高度。鏈家是以互聯(lián)網(wǎng)+二手中介市場風(fēng)生水起的一大案例，只不過鏈家誕生在一個(gè)高度信息不對稱的具有行業(yè)原罪的二手房中介行業(yè)。

在互聯(lián)網(wǎng)+的風(fēng)口，鏈家將業(yè)務(wù)分為三大塊：交易管理（新房、二手房）、金融管理（鏈家理財(cái)、理房通等）、資產(chǎn)管理（丁丁租房、自如友家），傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)僅有交易管理。

從單純的房產(chǎn)交易來看，最好的互聯(lián)網(wǎng)+中介模式是愛屋及烏的純互聯(lián)網(wǎng)輕門店輕資產(chǎn)模式，這樣成本最低。左暉曾在采訪中透露，在鏈家模式成型前，鏈家內(nèi)部曾進(jìn)行傳統(tǒng)派模式和互聯(lián)網(wǎng)派模式的激烈討論，并從如何干掉鏈家來進(jìn)行論證。最終互聯(lián)網(wǎng)派在討論互聯(lián)網(wǎng)到底能在多大程度上取代傳統(tǒng)中介時(shí)幾乎取得了壓倒性的勝利，但發(fā)現(xiàn)缺乏門店的支撐永遠(yuǎn)無法打敗傳統(tǒng)派。所以左暉表示：“房地產(chǎn)中介企業(yè)分三類： 傳統(tǒng)中介企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)中介企業(yè)和鏈家這三種?！?nbsp;

廣受詬病的鏈家金融就是鏈家在中介領(lǐng)域的首創(chuàng)，也是鏈家得以迅速發(fā)展的核心引擎來源。先不論該模式背后有多少的違規(guī)操作存在，鏈家這種模式都是傳統(tǒng)中介學(xué)不來，而且不敢學(xué)的，不論是相對透明化的業(yè)務(wù)流程梳理、業(yè)務(wù)流程的統(tǒng)一性，還是鋪天蓋地的廣告宣傳，還是100%真房源的承諾，還是牛逼的獨(dú)家簽賠房源，還是高收益的金融業(yè)務(wù)……

只不過，在鏈家的模式是僅此一家別無分店，當(dāng)一個(gè)新興事物成長起來時(shí)因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的法律法規(guī)，因?yàn)樾枰欢螘r(shí)間才能看透，所以市場和政策給予了其野蠻生長的機(jī)會(huì)?；蛘哧幹\論一點(diǎn)，鏈家或可能本身就認(rèn)識(shí)到該模式存在的風(fēng)險(xiǎn)，只不過評估下來即使政府出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)也不會(huì)對現(xiàn)有業(yè)務(wù)造成太大的影響，或者業(yè)務(wù)發(fā)展起來再調(diào)整也不會(huì)影響業(yè)務(wù)地基。要知道鏈家集團(tuán)的機(jī)構(gòu)股東上海復(fù)星創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司可是長袖善舞的郭廣昌操盤的。（關(guān)于鏈家股東的相關(guān)情況請見這篇報(bào)道。）

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的野蠻生長下，有人把近兩年瘋狂擴(kuò)張的鏈家稱為現(xiàn)象級(jí)公司，這家原本盤踞在北京的房地產(chǎn)中介公司在2015年進(jìn)行了如火如荼的并購，把業(yè)務(wù)擴(kuò)展到了全國。2001年鏈家成立時(shí)僅37人，13年后的2014年底門店不過1500間，經(jīng)紀(jì)人3萬名，2000億的交易額。在借助互聯(lián)網(wǎng)+改造產(chǎn)業(yè)鏈后，一年時(shí)間已經(jīng)相繼并購了成都伊誠、上海、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅，以及新房市場的高策等6家公司，成為北京、上海、香港、深圳、廣州、天津和南京7大市場份額第一的二手房產(chǎn)中介公司。目前鏈家已經(jīng)進(jìn)入了24個(gè)城市，擁有6000家門店、10萬名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以及6000萬套房源數(shù)據(jù)。2015年交易額達(dá)到7090億，約占據(jù)GDP的1%，2015年的交易額增幅3倍，甚至超過預(yù)期100%，這樣的增長速度無疑是瘋狂的，鏈家2017年希望達(dá)成的目標(biāo)是交易額突破1萬億元，增長率仍然很高。

4、鏈家之罪，模式骨子里帶來的原罪

鏈家通過互聯(lián)網(wǎng)+中介來改造中介行業(yè)，2015年交易額300%的同比增長，超過預(yù)期100%的業(yè)績增長無疑說明模式的有效性。這個(gè)有效的模式是鏈家骨子里帶來的，但這個(gè)模式本身帶有巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

金融是鏈家模式的核心，也是鏈家估值迅速增長的引擎。鏈家副總裁、CFO 魏勇在 2015年接受中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)采訪時(shí)曾表示：“目前（鏈家）金融業(yè)務(wù)已占整體盈利的近 10%，在未來 5年里做到 50%也是有可能的?！?而鏈家金融要做到如此大的盈利規(guī)模需要通過三方面來達(dá)成：1、增加借貸（特別是貸款）用戶的金額和數(shù)量；2、拉長用戶借貸和沉淀資金的時(shí)間；3、增加借貸用戶比率。這三方面怎么達(dá)成？

1） 鏈家需要用戶資金盡可能多的沉淀在鏈家擔(dān)保系統(tǒng)中。鏈家金融為了獲取收益必須要實(shí)現(xiàn)將理財(cái)、擔(dān)保等業(yè)務(wù)都全部收歸到自己的子公司囊中，不再假借第三方公司之手而用自己的全資子公司運(yùn)維，業(yè)務(wù)模式也需要覆蓋“房產(chǎn)買賣——銀行按揭——資金托管——產(chǎn)權(quán)服務(wù)——過橋融資——金融理財(cái)”的金融閉環(huán)模式。

所以才有了鏈家金融的三駕馬車的業(yè)務(wù)布局：2006年開始的融信按揭（北京中融信擔(dān)保）、2014年上線的鏈家理財(cái)、2015年開始運(yùn)營的理房通。當(dāng)然，盡管近20%的貸款年利率也被用戶直呼高利貸，實(shí)際上法律規(guī)定高于銀行貸款利息4倍之內(nèi)不違法，鏈家的利率正好是不超過該范圍。

2）鏈家需要擴(kuò)大借貸款用戶的數(shù)量，那就需要更多的交易用戶數(shù)。就需要更多用戶在鏈家系統(tǒng)下單，同時(shí)鏈家可能會(huì)將原本不必貸款的消費(fèi)者“轉(zhuǎn)化”為貸款交易用戶。本次投訴的黃先生就遭遇了被按揭貸款的事實(shí)，110萬貸款，月息1.6%，注意鏈家某些門店貸款不滿1月是按1月計(jì)算的。截至 2016年2月23日，鏈家金融平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了累計(jì)投資金額已超過 1755 億元，用戶超 31 萬，單日最高成交量近 2 億，日均成交量超過 3800 萬元，人均投資金額超過 16 萬元的成果。

3）鏈家需要更多的交易用戶數(shù)就需要更多門店。更多門店和中介經(jīng)紀(jì)人才可能帶來更多的交易用戶，美國一個(gè)中介經(jīng)紀(jì)人平均每年簽單6套房源，我國經(jīng)紀(jì)人簽單水平還達(dá)不到該程度。所以鏈家才迫切需要通過并購迅速擴(kuò)張門店數(shù)量，也才有了2015年新增門店4500家（增幅200%）的增速。

4）鏈家需要更多的廣告支出。為了獲取更多的用戶除了門店終點(diǎn)攔截外，還需要在廣告攻勢上搶占用戶心智，憑借著2015年的巨大廣告投入鏈家才有了如此輝煌的業(yè)績，也出現(xiàn)了無處不見鏈家廣告的情形，當(dāng)然也造就了2015年7月13日百度搜索結(jié)果皆為鏈家網(wǎng)廣告的奇妙事件，誰讓你丫在百度投放多呢，蘋果掉落時(shí)當(dāng)然自己砸到了樹下的人頭上唄。

鏈家模式誕生之初就存在天生的缺陷，如果該缺陷被政策允許，那就是天生的優(yōu)點(diǎn)，這將繼續(xù)促使鏈家的快速發(fā)展和擴(kuò)張。在該模式下，鏈家的金融資金必定不可能假借第三方之手來完成，也不可能授權(quán)給第三方，否則鏈家的未來勢必跛足而行，這也就造就了在中融信、理財(cái)、理房通子公司下的資金存在監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，鏈家全部都自己操辦了。

但是如果鏈家將資金用途拓展至買房交易之外，那鏈家就會(huì)變成另外一個(gè)P2P，且不受任何第三方擔(dān)保和管控的P2P平臺(tái)，這樣的平臺(tái)本身無疑是可怕的，根據(jù)鏈家理財(cái)數(shù)據(jù)預(yù)估，鏈家每月資金沉淀高達(dá)20億元左右，但鏈家披著房產(chǎn)金融的外衣完全可以不做任何披露信息，所以這又加劇了平臺(tái)的可怕性。

缺乏監(jiān)管是可怕的，之前支付寶安卓版偷傳用戶隱私，百度開發(fā)工具泄露用戶隱私都是在缺乏監(jiān)管的情形下出現(xiàn)的，為什么App Store的支付寶和百度就不會(huì)出現(xiàn)這樣的問題呢？因?yàn)橛斜O(jiān)管。所以寧愿相信制度也不要相信人性，人性是經(jīng)不起考驗(yàn)的。

在善惡之間，并沒有一道穿不透的藩籬。邪惡不僅僅會(huì)是“他們”，也可能會(huì)是“我們”。

作為一個(gè)行業(yè)觀察者，鏈家的模式無疑是超前的，對于這樣的模式筆者要點(diǎn)贊，但同時(shí)對鏈家的野蠻生長和資金監(jiān)管也抱有深深的恐懼，沒有監(jiān)管的鏈家隨時(shí)有可能向未知的領(lǐng)域發(fā)展，帶來未知的風(fēng)險(xiǎn)，作為一個(gè)擁有10萬名員工的公司，作為一名年銷售額6000億用戶數(shù)百萬的公司，這樣的風(fēng)險(xiǎn)無疑比P2P的風(fēng)險(xiǎn)大得多得多。

珍愛荷包，遠(yuǎn)離鏈家。

二、王新宇V：當(dāng)狼性文化與爭議模式相加，結(jié)果就是可怕

虎嗅作者：王新宇V，微信公眾號(hào)：互聯(lián)網(wǎng)啟示錄（netmedia）


截止發(fā)稿前，鏈家董事長左暉以及鏈家官方的聲明，僅僅體現(xiàn)在態(tài)度上，總體大意是：事件是存在的，我們不會(huì)狡辯，下面還要繼續(xù)認(rèn)真做事。但是對于社會(huì)各界的質(zhì)疑，尤其是金融業(yè)務(wù)的質(zhì)疑，并未有足夠的回應(yīng)。

此次鏈家遭遇成立以來最大的危機(jī)，這并不是危言聳聽。那么，除了金融業(yè)務(wù)的隱患，鏈家模式到底還存在哪些潛在的問題呢？

1、壟斷背后的善與惡

不得不說，鏈家的商業(yè)模式邏輯中讓中介行業(yè)最佩服的，自然是它的規(guī)模和完善的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用體系。鏈家一直標(biāo)榜自己是真房源，這一點(diǎn)的確很多公司難做到，中介的房源，一般多為經(jīng)紀(jì)人自己拓展或者交流。所以為了獲得一套獨(dú)家房源，中介可能向房主承諾高價(jià)出售，甚至為了提前鎖定房主，鏈家還會(huì)與房主簽協(xié)議，并且繳納一定的費(fèi)用。這種狼性的拓展方法，的確為鏈家立下汗馬功勞。

鏈家本來在上海的規(guī)模并不大，一切在于鏈家這兩年的瘋狂擴(kuò)張：成都伊誠地產(chǎn)、上海德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)、廣東滿堂紅等全國或者區(qū)域內(nèi)具有較高市場地位的中介公司紛紛被鏈家收購。這次出事的，正是原來的德祐、現(xiàn)在的鏈家。德祐主要經(jīng)營上海本地中高端精品房源，在鏈家收購之前，德祐極其重視品牌口碑，所以對人員招聘要求也較高，在被收購前沒有出現(xiàn)過如此大的經(jīng)營危機(jī)，可以說口碑還是不錯(cuò)的，這在中介領(lǐng)域已經(jīng)屬于罕見。

隨著鏈家的收購而來的是鏈家的企業(yè)文化，自然是追求狼性的，鏈家在北京沙河設(shè)有軍事化訓(xùn)練基地。新聞媒體的報(bào)道和購房者的投訴，表面上看可能是經(jīng)紀(jì)人的原因，但背后與鏈家管理團(tuán)隊(duì)的狼性企業(yè)文化是分不開的。除此之外，抬高房價(jià)、低收高賣等中介不規(guī)范的操作的事件，也被媒體不斷挖出。

收購，需要大量的資金，收購?fù)瓿傻娜藛T擴(kuò)張，同樣需要大量的人員和門店來支撐，所以鏈家需要的資金量是非常巨大的。那么鏈家所規(guī)定的2.7%的中介費(fèi)用，也是順理成章的事情。但是2.7%的中介費(fèi)用顯然并不能維持這么龐大的公司運(yùn)營，因?yàn)?.7%的很大部分，是要與員工進(jìn)行分配的，從錄入房源、房源歸屬、實(shí)地勘察、鑰匙托管、獨(dú)家委托、獨(dú)家銷售等等環(huán)節(jié)，經(jīng)紀(jì)人都可以獲得自己的收入，實(shí)際上，公司自己留存的很少。

房主希望高價(jià)賣房、買賣雙方都有資金需求、經(jīng)紀(jì)人需要快速促成銷售獲取高額提成。獨(dú)家房源意味著要承諾高價(jià)售房，在鏈家主要覆蓋的一二線城市，樓市近期比較火熱，好的房源必然銷售火爆，屬于賣方市場。鏈家其他掛牌的真實(shí)房源，在價(jià)格上實(shí)際上是變相抬價(jià)了。隨著鏈家市場地位的不斷提升，這樣的抬價(jià)規(guī)模提升，那么房價(jià)自然而然也被拉上去了。

鏈家的收購還在持續(xù)，根據(jù)鏈家的目標(biāo)設(shè)定：2017年交易額到1萬億元，同時(shí)門店將由現(xiàn)在的1800家增加到1萬家，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量將從3萬人增加到10萬人。近期大量的全國性廣告的投放，大有一統(tǒng)江湖的勢頭。

那么問題來了，不擇手段地拿房源，不擇手段地忽悠買房人上套，這樣做對嗎？是一家全國性公司的應(yīng)有作為嗎？另外，涉及到老百姓的血汗錢，道歉真的有用嗎？

2、鏈家的金融業(yè)務(wù)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

P2P頻頻跑路，包括很多在著名媒體打過廣告的。那么中介公司有可能跑路嗎？這個(gè)答案也是一樣的，屢見不鮮于媒體的中介跑路事件，也多是由資金鏈引發(fā)，比如中介公司拿了買房人的錢，并未進(jìn)行權(quán)證手續(xù)辦理，或者一房多賣等亂象。對此，各地住建委幾乎都有對于資金監(jiān)管的要求，在實(shí)施過程中各地情況不同。

由于一二線城市房價(jià)都比較高，買賣雙方也都有資金需求，按照鏈家的官方說法，他們的金融業(yè)務(wù)是“創(chuàng)新”業(yè)務(wù)，且風(fēng)險(xiǎn)較低。實(shí)際情況果真如此嗎？

鏈家為賣房者和購房者提供的金融服務(wù)包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個(gè)人借款、首付貸、監(jiān)管貸以及理房通等金融產(chǎn)品。這些產(chǎn)品主要是為買房者和賣房者提供過橋貸款。

二手房業(yè)務(wù)，屬于房地產(chǎn)三級(jí)市場領(lǐng)域，但與購買商品房一樣，只要涉及到貸款，必然涉及到杠桿交易。比如說，按20%的首付計(jì)算，購房的杠桿比例是1:5，在此基礎(chǔ)上再通過首付貸一半的首付，那么購房的杠桿比例將放大為1:10。

當(dāng)下樓市狀況比較好，賣方違約的可能性加大，媒體也曾報(bào)道過由于房價(jià)上漲，原房主違約的多起事件，甚至引發(fā)了肢體沖突。表面上看，房子是實(shí)物，且可以抵押，但在二手房領(lǐng)域，潛在風(fēng)險(xiǎn)還有很多，比如民間借貸關(guān)系、房源多次抵押、夫妻矛盾、產(chǎn)權(quán)矛盾等等，都有可能導(dǎo)致交易的失敗，此次風(fēng)波也是如此。

由于有杠桿1:5，雖然利息較高，炒房者完全可能利用一套房套出5套房的首付資金，購買房子，一旦市場下跌，無力償還貸款，很容易形成壞賬，非常類似美國之前發(fā)生的次貸危機(jī)，這也是極大的風(fēng)險(xiǎn)。

一旦樓市下滑，有可能出現(xiàn)買房人違約的事件，這樣的事情也并不少見。2014年，不少新房房主就借口開發(fā)商降價(jià)，違約事件在全國眾多城市爆發(fā)。在5倍到10倍的杠桿之下，如果出現(xiàn)多米洛骨牌效應(yīng)，最終可能引發(fā)擔(dān)保公司或者中介的資金鏈斷裂，高風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果是顯而易見的。

杠桿的風(fēng)險(xiǎn)還不限于此，在樓市較好的情況下，我們假設(shè)一套房價(jià)值1000萬估值，按照鏈家金融產(chǎn)品，理論上可以貸款700萬。同樣，隨著市場的變化，半年后，這套房有可能價(jià)值1300萬，利用杠桿，完全有可能為了促成交易，中介方提前做高房價(jià)。這個(gè)價(jià)格實(shí)際上并不是市場認(rèn)可的價(jià)值，而是中介公司利用自己的市場定位進(jìn)行的定價(jià)，類似游戲中GM的作用一樣，最終的結(jié)果是二手房房價(jià)可能對房地產(chǎn)二級(jí)市場產(chǎn)生影響，即拉升了該地區(qū)的房價(jià)，尤其是上海這樣有特殊意義的地區(qū)，的確值得警惕。這個(gè)結(jié)果，恐怕并不是政府或者買房人想看到的，盡管中介公司的本意并不是如此。

3、鏈家模式的爭議在于未來不明

從之前的媒體報(bào)道來看，鏈家聲稱當(dāng)下的金融產(chǎn)品收入占比還不高，2015年金融業(yè)務(wù)整體收入占比預(yù)計(jì)超過15%，但是希望在2020年之前，占到50%。

這里假設(shè)算一筆賬，按照7000億交易額算，2.4%最高收入是168億的傭金收入。按照鏈家理財(cái)2015年報(bào)顯示，該平臺(tái)2015年累計(jì)成交138億，發(fā)放收益1.559億，按照鏈家6.4%的年化收益推算，常年循環(huán)的資金池大概約為24億。上海市消保委列舉的兩個(gè)案例中，為促成交易，鏈家門店為購房者提供了短期借款產(chǎn)品，月利率1.6%，即年化利率19.2%。減去6.4%，由此推斷鏈家的金融業(yè)務(wù)收入約為3億，當(dāng)然，這3億沒有刨除其他成本，實(shí)際利潤可能更少。

按照鏈家對外所稱預(yù)估2015年金融業(yè)務(wù)整體收入占比超過15%計(jì)算，鏈家整體的收入毛利僅有20億？？？是否可能有另外的資金來源？

一個(gè)正在大力收購?fù)小⒖焖贁U(kuò)張的熱門公司，除了利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行了房源展示和房源管理，鏈家其他的經(jīng)營模式還是局限于店面的傳統(tǒng)方式，并不是一家互聯(lián)網(wǎng)公司。

與其他互聯(lián)網(wǎng)中介公司，如搜房、愛屋吉屋相比，傭金高出搜房5倍多，價(jià)格和服務(wù)并未有特殊區(qū)別，臃腫的門店和成本支出，僅靠傭金收入顯然不符合這么大體量公司所具備的上升空間，所以這是在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)倍受質(zhì)疑的一點(diǎn)。

可以預(yù)見的是，事件還將繼續(xù)發(fā)酵，即使鏈家躲過了這次監(jiān)管，但市場不會(huì)騙人，一旦房地產(chǎn)行業(yè)下滑，有些事情恐怕就不是簡單的調(diào)查了。

盡管鏈家極力看好自己的金融產(chǎn)品，但當(dāng)此次上海政府重拳出擊，叫停相關(guān)業(yè)務(wù)，顯然對于買房人是一種負(fù)責(zé)的行動(dòng)，暴露的問題也相當(dāng)清楚。鏈家是時(shí)候?qū)ψ约旱慕鹑跇I(yè)務(wù)好好解釋一下了。

三、強(qiáng)說：算個(gè)總賬，鏈家到底違了多少規(guī)？

虎嗅作者：強(qiáng)說，微信公眾號(hào)：強(qiáng)說（qiangshuo666）

須知，鏈家違規(guī)，并不獨(dú)在上海，一直以來，鏈家都以各種手段，不斷挑戰(zhàn)監(jiān)管，違規(guī)操作處處可見。不妨一起看看，鏈家的商業(yè)邏輯里，到底有多少違規(guī)之處。

1、 鏈家收取2.7%中介費(fèi)是一個(gè)違規(guī)動(dòng)作

一直以來，鏈家都以傲人的2.7%中介費(fèi)獨(dú)步江湖。高收費(fèi)維持著自己不斷擴(kuò)張的步伐，也正是鏈家在無形中不斷進(jìn)行消費(fèi)者洗腦，把自己的高收費(fèi)與好服務(wù)、好品牌概念掛鉤，拉開與其他中介公司差距的關(guān)鍵手段。

但事實(shí)上，從沒有人去質(zhì)疑過2.7%的收費(fèi)是否合理。所有的人都想當(dāng)然認(rèn)為，鏈家的服務(wù)就值這個(gè)價(jià)，企業(yè)有對自己服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的權(quán)利，能收2.7%，是鏈家的本事。市場機(jī)制既然允許，鏈家的客戶接受，那就是合法的。

但這真的是違規(guī)的。

在2011年發(fā)改委之前公布的《關(guān)于降低住宅買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》中，已經(jīng)明確規(guī)定中介費(fèi)收費(fèi)不得超過2%，對于“某些特別復(fù)雜的房產(chǎn)交易”，可以適當(dāng)上浮10%，也就是中介公司可以收到房款總額的2.2%。但鏈家在實(shí)際操作過程中，破天荒的隱瞞消費(fèi)者，把所有交易都算作“復(fù)雜交易”，自然的把中介費(fèi)收取上限提高到2.2%。

而另外的0.5%，鏈家則更具創(chuàng)造性的把這部分收費(fèi)算作“交易服務(wù)擔(dān)保費(fèi)”，對客戶暗示的意思是“不交錢不保證交易成功”。但其中的收費(fèi)內(nèi)容主要是原本中介服務(wù)中就已經(jīng)提供的服務(wù)，或者不疼不癢的擦邊球：例如協(xié)助用戶完成貸款流程、保管文書、協(xié)助辦理繳稅、過戶流程等。為了免責(zé)，鏈家又名義上告知用戶“可以不選”，但簽合同時(shí)，對于客戶來說，鏈家會(huì)翻臉告知“錢必須要交”。

2、鏈家以理房通讓房款全程脫離四方監(jiān)管

中介的資金監(jiān)管一直是一個(gè)老大難。在中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上，出現(xiàn)了兩次大規(guī)模的中介攜款跑路事件。自此以后，官方明文規(guī)定，交易資金必須做四方監(jiān)管。所謂的四方是：中介、買家、賣家、銀行。在四方均在場的情況下，把房款交給銀行，由銀行機(jī)構(gòu)在交易完成后將款項(xiàng)打給賣家。在這個(gè)過程中，中介無論如何，都不能染指房產(chǎn)交易資金。

但正如我在《鏈家理房通：正確的產(chǎn)品，難看的吃相里》一文中提到的，鏈家冒天下之大不韙，理房通作為一個(gè)創(chuàng)造性的發(fā)明，被鏈家強(qiáng)制使用到自己的房產(chǎn)交易中替代銀行作為第四方。

在鏈家理房通上線后，鏈家的經(jīng)紀(jì)人要求買家將房款不經(jīng)過銀行，直接打到鏈家理房通，房產(chǎn)完成過戶后，由理房通打給賣家。作為鏈家的全資子公司，北京理房通科技有限公司在房產(chǎn)交易過程中以第四方身份出現(xiàn)，全程監(jiān)管交易資金。

只有銀行才能做的事情，鏈家當(dāng)著所有人的面，玩了一出貍貓換太子，自己做了。銀行全程被甩在鏈家背后，所有的資金劃轉(zhuǎn)動(dòng)作，銀行都無法染指。而這么明顯的違規(guī)動(dòng)作，也只有鏈家敢為天下先。

3、鏈家在監(jiān)管過程中挪用了客戶資金、侵占客戶利息

如果有鏈家的買房用戶，遵照鏈家的規(guī)定使用了理房通，可以拿出自己的那份合同看看。上面有鏈家白紙黑字的條款：

第四條 還款事項(xiàng)
1、《融信托管協(xié)議》托管資金的劃轉(zhuǎn)
1）各方同意，甲乙雙方辦理完畢該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)且達(dá)到《融信托管協(xié)議》約定的托管資金劃轉(zhuǎn)條件時(shí)，丙方有權(quán)自行將托管資金人民幣（大寫）XX元整直接劃轉(zhuǎn)至丙方指定賬戶，以作墊資款匯款，且該劃轉(zhuǎn)無需另行取得甲、乙任何一方的同意。


這個(gè)條款的誕生，也正是最有力的證據(jù)，鏈家以理房通的名義，監(jiān)管了客戶的資金。但資金的流程，也并非被所謂的“北京理房通支付科技有限公司”掌握，而是流入了在理房通內(nèi)開戶的、鏈家旗下全資子公司——北京中融信擔(dān)保有限公司。

而根據(jù)這個(gè)條款，在監(jiān)管過程中，買賣雙方對資金凍結(jié)過程是毫無知情權(quán)的。中融信告訴你，錢在我手里，房子過戶了，自然會(huì)按照規(guī)定打到賣家的賬戶里，但這個(gè)中間的過程，不需要你們管，錢到底去了哪里，做了任何劃轉(zhuǎn)操作，也不需要買賣雙方同意。

在四方監(jiān)管過程中，錢是被銀行凍結(jié)的。而到鏈家手里，鏈家則告訴你“我凍結(jié)了”。但凍結(jié)這個(gè)事情到底做沒做，只有鏈家自己單方面知道。按照過戶流程，一套房子正常完成成交，短則一個(gè)月，多則三個(gè)月。這么長的時(shí)間跨度，資金監(jiān)管最終跨越“鏈家-理房通-中融信”三個(gè)機(jī)構(gòu)，鏈家設(shè)計(jì)了這么復(fù)雜的流程，寫下這樣的條款，然后告訴用戶，我絕對沒有動(dòng)你的資金。

而這個(gè)條款中，更駭人的是，同樣白紙黑字的條款寫明“托管資金在托管過程內(nèi)不計(jì)息”。這個(gè)條款比銀行更加霸道，因?yàn)樵谒姆奖O(jiān)管過程中，銀行是以活期利息計(jì)息并且最終返給用戶的。但，鏈家不是銀行，所以鏈家不計(jì)息。有句玩笑說，被人賣了還在幫他數(shù)錢，用在這里，應(yīng)該不算過分。

4、鏈家旗下的中融信擔(dān)保，不合規(guī)，更沒資格

在鏈家理財(cái)?shù)臉I(yè)務(wù)中，所有的理財(cái)產(chǎn)品都被標(biāo)明“由中融信擔(dān)保提供本息擔(dān)?！?。根據(jù)這個(gè)合同的細(xì)則，表明鏈家在售的所有理財(cái)產(chǎn)品，如果發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，都由中融信擔(dān)保資金安全。但實(shí)際上，“北京中融信擔(dān)保有限公司”既沒有資格做這件事，也沒有能力做這這件事。

所謂資格，在中融信工商備案登記的經(jīng)營范圍中，可以明確查到，“北京中融信擔(dān)保有限公司”只能涉足“經(jīng)濟(jì)合同擔(dān)保（不含融資性擔(dān)保）”。而鏈家所賣的所有理財(cái)產(chǎn)品，都是內(nèi)容明確的融資行為。中融信根本不具備擔(dān)保鏈家所賣的理財(cái)產(chǎn)品本息安全的資格。一旦鏈家理財(cái)所出售的產(chǎn)品發(fā)生問題，換句話說，中融信給的只是一句字面上的承諾。

但令人匪夷所思的，還不在于此。中融信作為鏈家的全資子公司，法人代表也就是鏈家董事長左暉本人。在P2P理財(cái)平臺(tái)紛紛倒閉的同時(shí)，2015年12月28日出臺(tái)的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法(征求意見稿)》（以下簡稱《暫行辦法》）第三章第十條規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)禁止向出借人提供擔(dān)?；蛘叱兄Z保本保息。沒錯(cuò)，鏈家理財(cái)?shù)故菦]有為自己平臺(tái)提供的理財(cái)產(chǎn)品承諾本息安全，它找了個(gè)自己旗下沒有擔(dān)保資格的子公司承諾本息安全。

這不光是違規(guī)，這就是愚弄群眾。

鏈家違規(guī)是常態(tài)，暴露了房地產(chǎn)中介市場的混亂和監(jiān)管的失位

以鏈家今時(shí)今日的規(guī)模體量，還能如此肆無忌憚的違規(guī)操作。只能說，最終暴露的，還是房地產(chǎn)中介市場的混亂。事實(shí)上，在這個(gè)市場上，并不只是鏈家一家在做這些事情。對于其它中介來說，鏈家干的，正是自己想干的。鏈家的商業(yè)利益鏈，正是自己羨慕的。

縱覽鏈家的違規(guī)操作，貫穿了二手房交易過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)。一個(gè)行業(yè)巨頭絞盡腦汁，竟然以違規(guī)手段構(gòu)建自己的商業(yè)邏輯。不得不說，在現(xiàn)在這個(gè)市場上，只有極強(qiáng)的信息不對稱，才可能為鏈家提供操作空間。但這種極強(qiáng)的信息不對稱，最終體現(xiàn)的是監(jiān)管的缺位。中介費(fèi)為什么可以收到2.7%？銀行為什么可以被甩開在四方監(jiān)管以外？鏈家為什么可以暗地里挪用房款？這些疑問伴隨著每一筆二手房交易，但以中國的房地產(chǎn)三級(jí)市場的發(fā)展勢頭和規(guī)模，竟然這個(gè)行業(yè)可以被鏈家堂而皇之的鉆空子，監(jiān)管對此真的可以置之事外？


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