壟斷的鏈家，創(chuàng)新的鏈家，野蠻的鏈家，可怕的鏈家

虎嗅注：近期因兩家門店違規(guī)操作，違規(guī)放貸被消費者投訴，上海市住建委對鏈家進行調查，并處以鏈家所有櫥窗廣告下架，獨家代理房源暫停、金融產(chǎn)品下架的暫時處罰結果，最終處理結果仍在商討中。鏈家公司給予鏈家CEO左暉給的答復是這是由兩位業(yè)務員違規(guī)操作所致，并稱是業(yè)務員交易的不嚴謹導致的。然而僅僅是這樣嗎？對此，虎嗅邀請三位作者：毛琳Michael、王新宇V、強說 從各自的角度發(fā)表對鏈家的看法。

為了便于快速了解三位作者的核心觀點，我們對他們的文章進行了提煉，有意思的是，三位不同行業(yè)背景的作者的觀點有很多地方不謀而合。

毛琳Michael以鏈家的原罪為起點，縱涉行業(yè)原罪、金融原罪和模式原罪，以分析+采訪+案例的方式詮釋了鏈家野蠻生長帶來的各種問題：

①傭金過高并拉高房價。鏈家除了給予獨家簽賠房源賣家?guī)浊У綌?shù)萬的保證金外，更是拉高房價以達成獨家簽賠的目的，拉高房價的比例普遍在10%~30%左右，其他中介拉高房價不過數(shù)萬元；

②行業(yè)原罪。房產(chǎn)經(jīng)紀人是一個從業(yè)門檻極低、流動率極高的行業(yè)，所有背景的從業(yè)者都可以進入該行業(yè)，中介公司每年的人員流動率都超過100%。所以，這是一個極其傳統(tǒng)、甚至可以說是積重難返的行業(yè)；

③“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下的風險。鏈家用金融撬動地產(chǎn)中介，屬于創(chuàng)新，而且是其他中介想學但不敢學也學不來的。但是這種模式誕生之初就存在天生的缺陷，幸好今天及早暴露。


王新宇V對鏈家的分析要點如下：

①狼性文化帶來的不擇手段。鏈家工作人員“不擇手段的拿房源，不擇手段的忽悠買房人上套”；

②鏈家的金融業(yè)務風險，可能讓它成為下一個跑路的P2P。在5倍到10倍的杠桿之下，如果出現(xiàn)多米洛骨牌效應，最終可能引發(fā)擔保公司或者中介的資金鏈斷裂，高風險的結果是顯而易見的；

強說則更多從金融操作角度審視了鏈家存在的問題：

①鏈家收取2.7%中介費是一個違規(guī)動作。鏈家在實際操作過程中，隱瞞消費者，把所有交易都算作“復雜交易”，自然的把中介費收取上限提高到2.2%。而另外的0.5%，鏈家則更具創(chuàng)造性的把這部分收費算作“交易服務擔保費”，對客戶暗示的意思是“不交錢不保證交易成功”；

②鏈家以理房通讓房款全程脫離四方監(jiān)管。本來中介無論如何，但理房通作為一個創(chuàng)造性的發(fā)明，被鏈家強制使用到自己的房產(chǎn)交易中替代銀行作為第四方；

③鏈家在監(jiān)管過程中挪用了客戶資金、侵占客戶利息?！巴泄苜Y金在托管過程內(nèi)不計息”條款比銀行更加霸道，因為在四方監(jiān)管過程中，銀行是以活期利息計息并且最終返給用戶的。但，鏈家不是銀行，所以鏈家不計息。有句玩笑說，被人賣了還在幫他數(shù)錢；

④中融信根本不具備擔保鏈家所賣的理財產(chǎn)品本息安全的資格?？梢悦鞔_查到，“北京中融信擔保有限公司”只能涉足“經(jīng)濟合同擔保（不含融資性擔保）”。而鏈家所賣的所有理財產(chǎn)品，都是內(nèi)容明確的融資行為。

以下是三位作者的具體行文：

一、毛琳Michael：鏈家之罪，行業(yè)原罪下的互聯(lián)網(wǎng)野蠻生長

虎嗅作者：毛琳Michael，微信公眾號：鳳毛麟角（fengmaolj）

被媒體報道的事件后隱藏著數(shù)千個沒有能得到被曝光的事件，每次投訴事件后又有大量默默不投訴用戶掩藏在冰山之下。每個公關事件背后都不是個案，而是企業(yè)運營和企業(yè)流程的系統(tǒng)問題。

1、 鏈家拉高房價，被調查后消費者拍案叫絕

鏈家被叫停后，輿論幾乎是一邊倒的情況，無論是普通的消費者還是一大波的自媒體，紛紛叫好，筆者在之前《鏈家全解剖：必須佩服、也必須警惕的巨無霸》中介紹道，在房產(chǎn)市場，賣家用戶是絕對的主導者，只要壟斷了賣家就能攫取最大的利潤，而壟斷賣家最有效的方法就是獨家簽賠房，也就是被上海市住建委所叫停的鏈家項目之一。


除了給予獨家簽賠房源賣家?guī)浊У綌?shù)萬的保證金外，鏈家更是拉高房價以達成獨家簽賠的目的，拉高房價的比例普遍在10%~30%左右，其他中介拉高房價不過數(shù)萬元。對于賣家而言，出售房源的價格預期怎么來？當然是中介的掛牌價，鏈家高于普通房價30%的價格帶動周邊房源所有者報價的增長，房源就這么瞬間被拉高了，并且還在繼續(xù)被拉高。

在2015年鏈家加快上海布局后，筆者和身邊的朋友明顯感覺到二手房甚至一手房的價格都遠遠高于之前幾年的漲幅，多位朋友在購房時發(fā)生了賣家一天內(nèi)跳價10%的情形，而跳價除了來自于其他房源報價的對比增長，更源自于二手中介的推動。二手中介為了拿下房源的價格滲透無所不用其極。其實鏈家拉高房源影響的不僅僅是二手房價格，一手房生產(chǎn)商隨著二手房價格的拉高也在迅速提高，鏈家進入一手房對生產(chǎn)商零傭金的情況下已有1000億的銷售額……

如果你認為鏈家增加了賣家的收益，那就完全錯了！鏈家影響的也不只是買家的利益，在2015年的二手房銷售中，70%左右是置換房，需要賣一買一的，所以房價的提高并沒有讓賣家享受到價格增長帶來的紅利。更可怕的是鏈家的壟斷擠壓了其他話語權較小中介的生存空間，拉高房價的鏈家得以擴大份額繼續(xù)快速的拉高房價。本來在國家土地壟斷和保GDP的增長下，大城市房價已經(jīng)居高不下，現(xiàn)在還多了一個巨大的外部誘因鏈家，如何不讓消費者反感？


銀庫金融副總裁齊俊杰認為：

“鏈家絕不是一個人在做這種場外配資，房地產(chǎn)之所以到今天在一些城市還能瘋漲，完全是因為民間金融在作死。盡管鏈家本身并未通過拉高房價獲得實際的高傭金或者獲得增幅資金價值，但它通過金融杠桿的手段，讓樓市的價格增長趨勢加速，會縮短樓市趨勢拐點的時間?！?br />
在消費者收入并未增長的情況下，加速樓市的增長本身就讓消費者根本無法負荷，同時拐點越早到來政府就必須要為拐點兜底，如果兜不住最終受損的仍然是購房的消費者。

有人說，如果是自然形成的壟斷那就必須要支持，畢竟這是行業(yè)的良性發(fā)展所形成的，鏈家CEO左暉用了依云和康師傅的價格來說明鏈家的價值。但即便在最支持市場化的美國，對于損害了消費者利益的壟斷公司必然會進行懲罰，AT&T不就因為壟斷被分拆了嗎，微軟也曾經(jīng)差點因損害用戶利益而分拆，而鏈家的壟斷是否危害用戶利益呢？大家應該都有自己的判斷。

昨天（2月28日）上海各區(qū)縣的房產(chǎn)交易中心人滿為患，浦東、寶山還有閔行是重災區(qū)，還不得不增加安保入駐控制人數(shù)的局面。市場恐慌的心理甚至超過了08、09年那一次暴漲，話匣子在文章提到交易中心兩個中介人員聊天：“淮海中路的一套1250萬的房子，每次一有人要簽了，房東就跳價，一跳30萬，總共跳了7次，210萬！我伺候了3個月，實在受不了了！”這是誰之過？除了政策性因素，中介也有一定的責任。

2、鏈家之罪，是行業(yè)之罪

二手房中介領域是一個極度分散、從業(yè)人員素質相對低下的市場。極度分散是指除了鏈家、中原等幾家全國布局的中介，其他的都是區(qū)域化市場的中介公司；從業(yè)人員素質低下指除了少數(shù)管理者，大多數(shù)的中介經(jīng)紀人都是受教育程度較低的外來務工人員，房產(chǎn)經(jīng)紀人是一個從業(yè)門檻極低、流動率極高的行業(yè)，所有背景的從業(yè)者都可以進入該行業(yè)，中介公司每年的人員流動率都超過100%。所以，這是一個極其傳統(tǒng)、甚至可以說是積重難返的行業(yè)。

鏈家拉高房價被消費者所詬病，然而中原、21世紀、太平洋等所有傳統(tǒng)中介都在做同樣的事情，只不過中原等地產(chǎn)公司只能拔高5%，鏈家可以拔高30%而已。

鏈家獨家簽賠被詬病，然而中原等傳統(tǒng)中介公司在網(wǎng)站所標注的“有鑰匙獨家房源”不就是鏈家的簽賠房嗎？只不過鏈家龐大的經(jīng)紀人團隊和門店優(yōu)勢，資金優(yōu)勢可以承諾100%以高價賣出房源，并且還能給予數(shù)千到數(shù)萬的保證金來吸引賣房者。中原等傳統(tǒng)中介并非不想，而是不能也不敢。

鏈家因存在欺瞞房產(chǎn)抵押和房東信譽情況被投訴，這在傳統(tǒng)中介領域早就屢見不鮮。小區(qū)只有部分房源是優(yōu)質學區(qū)房，但中介可能誘導說這就是優(yōu)質學區(qū)房；中介經(jīng)紀人鼓動客戶跳價；賣家接到保證金后拒絕交易然而中介毫無規(guī)避和補償辦法；賣家卷款潛逃但中介毫無辦法……本次投訴引發(fā)的產(chǎn)權問題，房屋查封是發(fā)生在初步簽約之后過戶之前，所以這應該說是整個行業(yè)的問題，并不能說是說明是鏈家賣了抵押房。大多數(shù)的中介公司在房屋交易前根本不做背景調查，賣家跑路的事情也屢見不鮮（租房也一樣，筆者朋友之前通過中原地產(chǎn)租房就遇到房屋是老人去世后不久家人租出來的情況，當時找到中原地產(chǎn)，中介經(jīng)紀人表示是愛莫能助并不再退還傭金）。鏈家一方面因為太大，所以投訴自然多，同時也因為老大的身份被媒體重點關注。

鏈家因違規(guī)金融（高利貸）被處罰，其他中介并非不想做而是做不到。不得不說房產(chǎn)購買和置換的短期借貸是個剛需，特別是2015年開始的70%左右的二手房產(chǎn)置換潮的到來，畢竟存在短期拆借的需求，但半月一月的短期借貸是極難從銀行獲得貸款的，流程上也極其復雜，從某種程度上，鏈家是一定程度解決了這個短期借貸的問題。金融服務是鏈家利潤的主要來源，也是其他中介也夢想介入的業(yè)務，但做不到啊，不僅資金缺乏，同時在資金管理上也做不到風控管理，只好眼羨。

所以，中原地產(chǎn)的創(chuàng)始人，現(xiàn)任中原集團主席兼總裁的施永青老先生才不得不無奈地表示：“你問我有沒有條件打敗他，我在現(xiàn)在這個情況，我是客觀一點說，我們從資源、資金、現(xiàn)有的管理班底，都跟鏈家是有距離的，我們沒有條件打敗鏈家?！钡瑫r也表示，“鏈家這種發(fā)展的模式是風險很高的模式，他是由中央做一個戰(zhàn)略判斷，一下子就押注，他一押不是在某一個位置押，他是全中國、全集團一次過地受過。但是他一錯可能就全錯，因為他是相對冒風險的，所以如果是他出問題的時候，可能不是給我打敗了，是他自己找來的?！?br />

3、鏈家模式之罪，行業(yè)原罪下的互聯(lián)網(wǎng)野蠻生長

2015年3月5日，在兩會上，李克強總理的政府工作報告首次提出了“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，并將其上升到國家意志的高度。鏈家是以互聯(lián)網(wǎng)+二手中介市場風生水起的一大案例，只不過鏈家誕生在一個高度信息不對稱的具有行業(yè)原罪的二手房中介行業(yè)。

在互聯(lián)網(wǎng)+的風口，鏈家將業(yè)務分為三大塊：交易管理（新房、二手房）、金融管理（鏈家理財、理房通等）、資產(chǎn)管理（丁丁租房、自如友家），傳統(tǒng)中介業(yè)務僅有交易管理。

從單純的房產(chǎn)交易來看，最好的互聯(lián)網(wǎng)+中介模式是愛屋及烏的純互聯(lián)網(wǎng)輕門店輕資產(chǎn)模式，這樣成本最低。左暉曾在采訪中透露，在鏈家模式成型前，鏈家內(nèi)部曾進行傳統(tǒng)派模式和互聯(lián)網(wǎng)派模式的激烈討論，并從如何干掉鏈家來進行論證。最終互聯(lián)網(wǎng)派在討論互聯(lián)網(wǎng)到底能在多大程度上取代傳統(tǒng)中介時幾乎取得了壓倒性的勝利，但發(fā)現(xiàn)缺乏門店的支撐永遠無法打敗傳統(tǒng)派。所以左暉表示：“房地產(chǎn)中介企業(yè)分三類： 傳統(tǒng)中介企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)中介企業(yè)和鏈家這三種?！?nbsp;

廣受詬病的鏈家金融就是鏈家在中介領域的首創(chuàng)，也是鏈家得以迅速發(fā)展的核心引擎來源。先不論該模式背后有多少的違規(guī)操作存在，鏈家這種模式都是傳統(tǒng)中介學不來，而且不敢學的，不論是相對透明化的業(yè)務流程梳理、業(yè)務流程的統(tǒng)一性，還是鋪天蓋地的廣告宣傳，還是100%真房源的承諾，還是牛逼的獨家簽賠房源，還是高收益的金融業(yè)務……

只不過，在鏈家的模式是僅此一家別無分店，當一個新興事物成長起來時因為缺乏相應的法律法規(guī)，因為需要一段時間才能看透，所以市場和政策給予了其野蠻生長的機會。或者陰謀論一點，鏈家或可能本身就認識到該模式存在的風險，只不過評估下來即使政府出臺相關的法律法規(guī)也不會對現(xiàn)有業(yè)務造成太大的影響，或者業(yè)務發(fā)展起來再調整也不會影響業(yè)務地基。要知道鏈家集團的機構股東上海復星創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司可是長袖善舞的郭廣昌操盤的。（關于鏈家股東的相關情況請見這篇報道。）

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的野蠻生長下，有人把近兩年瘋狂擴張的鏈家稱為現(xiàn)象級公司，這家原本盤踞在北京的房地產(chǎn)中介公司在2015年進行了如火如荼的并購，把業(yè)務擴展到了全國。2001年鏈家成立時僅37人，13年后的2014年底門店不過1500間，經(jīng)紀人3萬名，2000億的交易額。在借助互聯(lián)網(wǎng)+改造產(chǎn)業(yè)鏈后，一年時間已經(jīng)相繼并購了成都伊誠、上海、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅，以及新房市場的高策等6家公司，成為北京、上海、香港、深圳、廣州、天津和南京7大市場份額第一的二手房產(chǎn)中介公司。目前鏈家已經(jīng)進入了24個城市，擁有6000家門店、10萬名房地產(chǎn)經(jīng)紀人以及6000萬套房源數(shù)據(jù)。2015年交易額達到7090億，約占據(jù)GDP的1%，2015年的交易額增幅3倍，甚至超過預期100%，這樣的增長速度無疑是瘋狂的，鏈家2017年希望達成的目標是交易額突破1萬億元，增長率仍然很高。

4、鏈家之罪，模式骨子里帶來的原罪

鏈家通過互聯(lián)網(wǎng)+中介來改造中介行業(yè)，2015年交易額300%的同比增長，超過預期100%的業(yè)績增長無疑說明模式的有效性。這個有效的模式是鏈家骨子里帶來的，但這個模式本身帶有巨大的風險。

金融是鏈家模式的核心，也是鏈家估值迅速增長的引擎。鏈家副總裁、CFO 魏勇在 2015年接受中國經(jīng)濟網(wǎng)采訪時曾表示：“目前（鏈家）金融業(yè)務已占整體盈利的近 10%，在未來 5年里做到 50%也是有可能的?！?而鏈家金融要做到如此大的盈利規(guī)模需要通過三方面來達成：1、增加借貸（特別是貸款）用戶的金額和數(shù)量；2、拉長用戶借貸和沉淀資金的時間；3、增加借貸用戶比率。這三方面怎么達成？

1） 鏈家需要用戶資金盡可能多的沉淀在鏈家擔保系統(tǒng)中。鏈家金融為了獲取收益必須要實現(xiàn)將理財、擔保等業(yè)務都全部收歸到自己的子公司囊中，不再假借第三方公司之手而用自己的全資子公司運維，業(yè)務模式也需要覆蓋“房產(chǎn)買賣——銀行按揭——資金托管——產(chǎn)權服務——過橋融資——金融理財”的金融閉環(huán)模式。

所以才有了鏈家金融的三駕馬車的業(yè)務布局：2006年開始的融信按揭（北京中融信擔保）、2014年上線的鏈家理財、2015年開始運營的理房通。當然，盡管近20%的貸款年利率也被用戶直呼高利貸，實際上法律規(guī)定高于銀行貸款利息4倍之內(nèi)不違法，鏈家的利率正好是不超過該范圍。

2）鏈家需要擴大借貸款用戶的數(shù)量，那就需要更多的交易用戶數(shù)。就需要更多用戶在鏈家系統(tǒng)下單，同時鏈家可能會將原本不必貸款的消費者“轉化”為貸款交易用戶。本次投訴的黃先生就遭遇了被按揭貸款的事實，110萬貸款，月息1.6%，注意鏈家某些門店貸款不滿1月是按1月計算的。截至 2016年2月23日，鏈家金融平臺實現(xiàn)了累計投資金額已超過 1755 億元，用戶超 31 萬，單日最高成交量近 2 億，日均成交量超過 3800 萬元，人均投資金額超過 16 萬元的成果。

3）鏈家需要更多的交易用戶數(shù)就需要更多門店。更多門店和中介經(jīng)紀人才可能帶來更多的交易用戶，美國一個中介經(jīng)紀人平均每年簽單6套房源，我國經(jīng)紀人簽單水平還達不到該程度。所以鏈家才迫切需要通過并購迅速擴張門店數(shù)量，也才有了2015年新增門店4500家（增幅200%）的增速。

4）鏈家需要更多的廣告支出。為了獲取更多的用戶除了門店終點攔截外，還需要在廣告攻勢上搶占用戶心智，憑借著2015年的巨大廣告投入鏈家才有了如此輝煌的業(yè)績，也出現(xiàn)了無處不見鏈家廣告的情形，當然也造就了2015年7月13日百度搜索結果皆為鏈家網(wǎng)廣告的奇妙事件，誰讓你丫在百度投放多呢，蘋果掉落時當然自己砸到了樹下的人頭上唄。

鏈家模式誕生之初就存在天生的缺陷，如果該缺陷被政策允許，那就是天生的優(yōu)點，這將繼續(xù)促使鏈家的快速發(fā)展和擴張。在該模式下，鏈家的金融資金必定不可能假借第三方之手來完成，也不可能授權給第三方，否則鏈家的未來勢必跛足而行，這也就造就了在中融信、理財、理房通子公司下的資金存在監(jiān)管風險，鏈家全部都自己操辦了。

但是如果鏈家將資金用途拓展至買房交易之外，那鏈家就會變成另外一個P2P，且不受任何第三方擔保和管控的P2P平臺，這樣的平臺本身無疑是可怕的，根據(jù)鏈家理財數(shù)據(jù)預估，鏈家每月資金沉淀高達20億元左右，但鏈家披著房產(chǎn)金融的外衣完全可以不做任何披露信息，所以這又加劇了平臺的可怕性。

缺乏監(jiān)管是可怕的，之前支付寶安卓版偷傳用戶隱私，百度開發(fā)工具泄露用戶隱私都是在缺乏監(jiān)管的情形下出現(xiàn)的，為什么App Store的支付寶和百度就不會出現(xiàn)這樣的問題呢？因為有監(jiān)管。所以寧愿相信制度也不要相信人性，人性是經(jīng)不起考驗的。

在善惡之間，并沒有一道穿不透的藩籬。邪惡不僅僅會是“他們”，也可能會是“我們”。

作為一個行業(yè)觀察者，鏈家的模式無疑是超前的，對于這樣的模式筆者要點贊，但同時對鏈家的野蠻生長和資金監(jiān)管也抱有深深的恐懼，沒有監(jiān)管的鏈家隨時有可能向未知的領域發(fā)展，帶來未知的風險，作為一個擁有10萬名員工的公司，作為一名年銷售額6000億用戶數(shù)百萬的公司，這樣的風險無疑比P2P的風險大得多得多。

珍愛荷包，遠離鏈家。

二、王新宇V：當狼性文化與爭議模式相加，結果就是可怕

虎嗅作者：王新宇V，微信公眾號：互聯(lián)網(wǎng)啟示錄（netmedia）


截止發(fā)稿前，鏈家董事長左暉以及鏈家官方的聲明，僅僅體現(xiàn)在態(tài)度上，總體大意是：事件是存在的，我們不會狡辯，下面還要繼續(xù)認真做事。但是對于社會各界的質疑，尤其是金融業(yè)務的質疑，并未有足夠的回應。

此次鏈家遭遇成立以來最大的危機，這并不是危言聳聽。那么，除了金融業(yè)務的隱患，鏈家模式到底還存在哪些潛在的問題呢？

1、壟斷背后的善與惡

不得不說，鏈家的商業(yè)模式邏輯中讓中介行業(yè)最佩服的，自然是它的規(guī)模和完善的互聯(lián)網(wǎng)應用體系。鏈家一直標榜自己是真房源，這一點的確很多公司難做到，中介的房源，一般多為經(jīng)紀人自己拓展或者交流。所以為了獲得一套獨家房源，中介可能向房主承諾高價出售，甚至為了提前鎖定房主，鏈家還會與房主簽協(xié)議，并且繳納一定的費用。這種狼性的拓展方法，的確為鏈家立下汗馬功勞。

鏈家本來在上海的規(guī)模并不大，一切在于鏈家這兩年的瘋狂擴張：成都伊誠地產(chǎn)、上海德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)、廣東滿堂紅等全國或者區(qū)域內(nèi)具有較高市場地位的中介公司紛紛被鏈家收購。這次出事的，正是原來的德祐、現(xiàn)在的鏈家。德祐主要經(jīng)營上海本地中高端精品房源，在鏈家收購之前，德祐極其重視品牌口碑，所以對人員招聘要求也較高，在被收購前沒有出現(xiàn)過如此大的經(jīng)營危機，可以說口碑還是不錯的，這在中介領域已經(jīng)屬于罕見。

隨著鏈家的收購而來的是鏈家的企業(yè)文化，自然是追求狼性的，鏈家在北京沙河設有軍事化訓練基地。新聞媒體的報道和購房者的投訴，表面上看可能是經(jīng)紀人的原因，但背后與鏈家管理團隊的狼性企業(yè)文化是分不開的。除此之外，抬高房價、低收高賣等中介不規(guī)范的操作的事件，也被媒體不斷挖出。

收購，需要大量的資金，收購完成的人員擴張，同樣需要大量的人員和門店來支撐，所以鏈家需要的資金量是非常巨大的。那么鏈家所規(guī)定的2.7%的中介費用，也是順理成章的事情。但是2.7%的中介費用顯然并不能維持這么龐大的公司運營，因為2.7%的很大部分，是要與員工進行分配的，從錄入房源、房源歸屬、實地勘察、鑰匙托管、獨家委托、獨家銷售等等環(huán)節(jié)，經(jīng)紀人都可以獲得自己的收入，實際上，公司自己留存的很少。

房主希望高價賣房、買賣雙方都有資金需求、經(jīng)紀人需要快速促成銷售獲取高額提成。獨家房源意味著要承諾高價售房，在鏈家主要覆蓋的一二線城市，樓市近期比較火熱，好的房源必然銷售火爆，屬于賣方市場。鏈家其他掛牌的真實房源，在價格上實際上是變相抬價了。隨著鏈家市場地位的不斷提升，這樣的抬價規(guī)模提升，那么房價自然而然也被拉上去了。

鏈家的收購還在持續(xù)，根據(jù)鏈家的目標設定：2017年交易額到1萬億元，同時門店將由現(xiàn)在的1800家增加到1萬家，經(jīng)紀人數(shù)量將從3萬人增加到10萬人。近期大量的全國性廣告的投放，大有一統(tǒng)江湖的勢頭。

那么問題來了，不擇手段地拿房源，不擇手段地忽悠買房人上套，這樣做對嗎？是一家全國性公司的應有作為嗎？另外，涉及到老百姓的血汗錢，道歉真的有用嗎？

2、鏈家的金融業(yè)務有風險嗎？

P2P頻頻跑路，包括很多在著名媒體打過廣告的。那么中介公司有可能跑路嗎？這個答案也是一樣的，屢見不鮮于媒體的中介跑路事件，也多是由資金鏈引發(fā)，比如中介公司拿了買房人的錢，并未進行權證手續(xù)辦理，或者一房多賣等亂象。對此，各地住建委幾乎都有對于資金監(jiān)管的要求，在實施過程中各地情況不同。

由于一二線城市房價都比較高，買賣雙方也都有資金需求，按照鏈家的官方說法，他們的金融業(yè)務是“創(chuàng)新”業(yè)務，且風險較低。實際情況果真如此嗎？

鏈家為賣房者和購房者提供的金融服務包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個人借款、首付貸、監(jiān)管貸以及理房通等金融產(chǎn)品。這些產(chǎn)品主要是為買房者和賣房者提供過橋貸款。

二手房業(yè)務，屬于房地產(chǎn)三級市場領域，但與購買商品房一樣，只要涉及到貸款，必然涉及到杠桿交易。比如說，按20%的首付計算，購房的杠桿比例是1:5，在此基礎上再通過首付貸一半的首付，那么購房的杠桿比例將放大為1:10。

當下樓市狀況比較好，賣方違約的可能性加大，媒體也曾報道過由于房價上漲，原房主違約的多起事件，甚至引發(fā)了肢體沖突。表面上看，房子是實物，且可以抵押，但在二手房領域，潛在風險還有很多，比如民間借貸關系、房源多次抵押、夫妻矛盾、產(chǎn)權矛盾等等，都有可能導致交易的失敗，此次風波也是如此。

由于有杠桿1:5，雖然利息較高，炒房者完全可能利用一套房套出5套房的首付資金，購買房子，一旦市場下跌，無力償還貸款，很容易形成壞賬，非常類似美國之前發(fā)生的次貸危機，這也是極大的風險。

一旦樓市下滑，有可能出現(xiàn)買房人違約的事件，這樣的事情也并不少見。2014年，不少新房房主就借口開發(fā)商降價，違約事件在全國眾多城市爆發(fā)。在5倍到10倍的杠桿之下，如果出現(xiàn)多米洛骨牌效應，最終可能引發(fā)擔保公司或者中介的資金鏈斷裂，高風險的結果是顯而易見的。

杠桿的風險還不限于此，在樓市較好的情況下，我們假設一套房價值1000萬估值，按照鏈家金融產(chǎn)品，理論上可以貸款700萬。同樣，隨著市場的變化，半年后，這套房有可能價值1300萬，利用杠桿，完全有可能為了促成交易，中介方提前做高房價。這個價格實際上并不是市場認可的價值，而是中介公司利用自己的市場定位進行的定價，類似游戲中GM的作用一樣，最終的結果是二手房房價可能對房地產(chǎn)二級市場產(chǎn)生影響，即拉升了該地區(qū)的房價，尤其是上海這樣有特殊意義的地區(qū)，的確值得警惕。這個結果，恐怕并不是政府或者買房人想看到的，盡管中介公司的本意并不是如此。

3、鏈家模式的爭議在于未來不明

從之前的媒體報道來看，鏈家聲稱當下的金融產(chǎn)品收入占比還不高，2015年金融業(yè)務整體收入占比預計超過15%，但是希望在2020年之前，占到50%。

這里假設算一筆賬，按照7000億交易額算，2.4%最高收入是168億的傭金收入。按照鏈家理財2015年報顯示，該平臺2015年累計成交138億，發(fā)放收益1.559億，按照鏈家6.4%的年化收益推算，常年循環(huán)的資金池大概約為24億。上海市消保委列舉的兩個案例中，為促成交易，鏈家門店為購房者提供了短期借款產(chǎn)品，月利率1.6%，即年化利率19.2%。減去6.4%，由此推斷鏈家的金融業(yè)務收入約為3億，當然，這3億沒有刨除其他成本，實際利潤可能更少。

按照鏈家對外所稱預估2015年金融業(yè)務整體收入占比超過15%計算，鏈家整體的收入毛利僅有20億？？？是否可能有另外的資金來源？

一個正在大力收購同行、快速擴張的熱門公司，除了利用互聯(lián)網(wǎng)平臺進行了房源展示和房源管理，鏈家其他的經(jīng)營模式還是局限于店面的傳統(tǒng)方式，并不是一家互聯(lián)網(wǎng)公司。

與其他互聯(lián)網(wǎng)中介公司，如搜房、愛屋吉屋相比，傭金高出搜房5倍多，價格和服務并未有特殊區(qū)別，臃腫的門店和成本支出，僅靠傭金收入顯然不符合這么大體量公司所具備的上升空間，所以這是在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)倍受質疑的一點。

可以預見的是，事件還將繼續(xù)發(fā)酵，即使鏈家躲過了這次監(jiān)管，但市場不會騙人，一旦房地產(chǎn)行業(yè)下滑，有些事情恐怕就不是簡單的調查了。

盡管鏈家極力看好自己的金融產(chǎn)品，但當此次上海政府重拳出擊，叫停相關業(yè)務，顯然對于買房人是一種負責的行動，暴露的問題也相當清楚。鏈家是時候對自己的金融業(yè)務好好解釋一下了。

三、強說：算個總賬，鏈家到底違了多少規(guī)？

虎嗅作者：強說，微信公眾號：強說（qiangshuo666）

須知，鏈家違規(guī)，并不獨在上海，一直以來，鏈家都以各種手段，不斷挑戰(zhàn)監(jiān)管，違規(guī)操作處處可見。不妨一起看看，鏈家的商業(yè)邏輯里，到底有多少違規(guī)之處。

1、 鏈家收取2.7%中介費是一個違規(guī)動作

一直以來，鏈家都以傲人的2.7%中介費獨步江湖。高收費維持著自己不斷擴張的步伐，也正是鏈家在無形中不斷進行消費者洗腦，把自己的高收費與好服務、好品牌概念掛鉤，拉開與其他中介公司差距的關鍵手段。

但事實上，從沒有人去質疑過2.7%的收費是否合理。所有的人都想當然認為，鏈家的服務就值這個價，企業(yè)有對自己服務收費定價的權利，能收2.7%，是鏈家的本事。市場機制既然允許，鏈家的客戶接受，那就是合法的。

但這真的是違規(guī)的。

在2011年發(fā)改委之前公布的《關于降低住宅買賣經(jīng)紀服務收費標準的通知》中，已經(jīng)明確規(guī)定中介費收費不得超過2%，對于“某些特別復雜的房產(chǎn)交易”，可以適當上浮10%，也就是中介公司可以收到房款總額的2.2%。但鏈家在實際操作過程中，破天荒的隱瞞消費者，把所有交易都算作“復雜交易”，自然的把中介費收取上限提高到2.2%。

而另外的0.5%，鏈家則更具創(chuàng)造性的把這部分收費算作“交易服務擔保費”，對客戶暗示的意思是“不交錢不保證交易成功”。但其中的收費內(nèi)容主要是原本中介服務中就已經(jīng)提供的服務，或者不疼不癢的擦邊球：例如協(xié)助用戶完成貸款流程、保管文書、協(xié)助辦理繳稅、過戶流程等。為了免責，鏈家又名義上告知用戶“可以不選”，但簽合同時，對于客戶來說，鏈家會翻臉告知“錢必須要交”。

2、鏈家以理房通讓房款全程脫離四方監(jiān)管

中介的資金監(jiān)管一直是一個老大難。在中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史上，出現(xiàn)了兩次大規(guī)模的中介攜款跑路事件。自此以后，官方明文規(guī)定，交易資金必須做四方監(jiān)管。所謂的四方是：中介、買家、賣家、銀行。在四方均在場的情況下，把房款交給銀行，由銀行機構在交易完成后將款項打給賣家。在這個過程中，中介無論如何，都不能染指房產(chǎn)交易資金。

但正如我在《鏈家理房通：正確的產(chǎn)品，難看的吃相里》一文中提到的，鏈家冒天下之大不韙，理房通作為一個創(chuàng)造性的發(fā)明，被鏈家強制使用到自己的房產(chǎn)交易中替代銀行作為第四方。

在鏈家理房通上線后，鏈家的經(jīng)紀人要求買家將房款不經(jīng)過銀行，直接打到鏈家理房通，房產(chǎn)完成過戶后，由理房通打給賣家。作為鏈家的全資子公司，北京理房通科技有限公司在房產(chǎn)交易過程中以第四方身份出現(xiàn)，全程監(jiān)管交易資金。

只有銀行才能做的事情，鏈家當著所有人的面，玩了一出貍貓換太子，自己做了。銀行全程被甩在鏈家背后，所有的資金劃轉動作，銀行都無法染指。而這么明顯的違規(guī)動作，也只有鏈家敢為天下先。

3、鏈家在監(jiān)管過程中挪用了客戶資金、侵占客戶利息

如果有鏈家的買房用戶，遵照鏈家的規(guī)定使用了理房通，可以拿出自己的那份合同看看。上面有鏈家白紙黑字的條款：

第四條 還款事項
1、《融信托管協(xié)議》托管資金的劃轉
1）各方同意，甲乙雙方辦理完畢該房屋所有權轉移手續(xù)且達到《融信托管協(xié)議》約定的托管資金劃轉條件時，丙方有權自行將托管資金人民幣（大寫）XX元整直接劃轉至丙方指定賬戶，以作墊資款匯款，且該劃轉無需另行取得甲、乙任何一方的同意。


這個條款的誕生，也正是最有力的證據(jù)，鏈家以理房通的名義，監(jiān)管了客戶的資金。但資金的流程，也并非被所謂的“北京理房通支付科技有限公司”掌握，而是流入了在理房通內(nèi)開戶的、鏈家旗下全資子公司——北京中融信擔保有限公司。

而根據(jù)這個條款，在監(jiān)管過程中，買賣雙方對資金凍結過程是毫無知情權的。中融信告訴你，錢在我手里，房子過戶了，自然會按照規(guī)定打到賣家的賬戶里，但這個中間的過程，不需要你們管，錢到底去了哪里，做了任何劃轉操作，也不需要買賣雙方同意。

在四方監(jiān)管過程中，錢是被銀行凍結的。而到鏈家手里，鏈家則告訴你“我凍結了”。但凍結這個事情到底做沒做，只有鏈家自己單方面知道。按照過戶流程，一套房子正常完成成交，短則一個月，多則三個月。這么長的時間跨度，資金監(jiān)管最終跨越“鏈家-理房通-中融信”三個機構，鏈家設計了這么復雜的流程，寫下這樣的條款，然后告訴用戶，我絕對沒有動你的資金。

而這個條款中，更駭人的是，同樣白紙黑字的條款寫明“托管資金在托管過程內(nèi)不計息”。這個條款比銀行更加霸道，因為在四方監(jiān)管過程中，銀行是以活期利息計息并且最終返給用戶的。但，鏈家不是銀行，所以鏈家不計息。有句玩笑說，被人賣了還在幫他數(shù)錢，用在這里，應該不算過分。

4、鏈家旗下的中融信擔保，不合規(guī)，更沒資格

在鏈家理財?shù)臉I(yè)務中，所有的理財產(chǎn)品都被標明“由中融信擔保提供本息擔?！?。根據(jù)這個合同的細則，表明鏈家在售的所有理財產(chǎn)品，如果發(fā)生風險，都由中融信擔保資金安全。但實際上，“北京中融信擔保有限公司”既沒有資格做這件事，也沒有能力做這這件事。

所謂資格，在中融信工商備案登記的經(jīng)營范圍中，可以明確查到，“北京中融信擔保有限公司”只能涉足“經(jīng)濟合同擔保（不含融資性擔保）”。而鏈家所賣的所有理財產(chǎn)品，都是內(nèi)容明確的融資行為。中融信根本不具備擔保鏈家所賣的理財產(chǎn)品本息安全的資格。一旦鏈家理財所出售的產(chǎn)品發(fā)生問題，換句話說，中融信給的只是一句字面上的承諾。

但令人匪夷所思的，還不在于此。中融信作為鏈家的全資子公司，法人代表也就是鏈家董事長左暉本人。在P2P理財平臺紛紛倒閉的同時，2015年12月28日出臺的《網(wǎng)絡借貸信息中介機構業(yè)務活動管理暫行辦法(征求意見稿)》（以下簡稱《暫行辦法》）第三章第十條規(guī)定，網(wǎng)絡借貸信息中介機構禁止向出借人提供擔?；蛘叱兄Z保本保息。沒錯，鏈家理財?shù)故菦]有為自己平臺提供的理財產(chǎn)品承諾本息安全，它找了個自己旗下沒有擔保資格的子公司承諾本息安全。

這不光是違規(guī)，這就是愚弄群眾。

鏈家違規(guī)是常態(tài)，暴露了房地產(chǎn)中介市場的混亂和監(jiān)管的失位

以鏈家今時今日的規(guī)模體量，還能如此肆無忌憚的違規(guī)操作。只能說，最終暴露的，還是房地產(chǎn)中介市場的混亂。事實上，在這個市場上，并不只是鏈家一家在做這些事情。對于其它中介來說，鏈家干的，正是自己想干的。鏈家的商業(yè)利益鏈，正是自己羨慕的。

縱覽鏈家的違規(guī)操作，貫穿了二手房交易過程中的每一個環(huán)節(jié)。一個行業(yè)巨頭絞盡腦汁，竟然以違規(guī)手段構建自己的商業(yè)邏輯。不得不說，在現(xiàn)在這個市場上，只有極強的信息不對稱，才可能為鏈家提供操作空間。但這種極強的信息不對稱，最終體現(xiàn)的是監(jiān)管的缺位。中介費為什么可以收到2.7%？銀行為什么可以被甩開在四方監(jiān)管以外？鏈家為什么可以暗地里挪用房款？這些疑問伴隨著每一筆二手房交易，但以中國的房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展勢頭和規(guī)模，竟然這個行業(yè)可以被鏈家堂而皇之的鉆空子，監(jiān)管對此真的可以置之事外？


本文地址:http://quema.com.cn/artinfo/2560.html