迄今為止最好的一篇文章，關于房地產(chǎn)如何轉型

說到互聯(lián)網(wǎng)思維對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的影響，近期最有趣的便是中國房地產(chǎn)老大——萬科集團組織高管團隊去互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)“取經(jīng)”的新聞了。


       也不知道郁亮和他的高管們是否已恍然頓悟，學會了互聯(lián)網(wǎng)思維的精髓，并最終可以憋出厲害的大招，來“自己革自己的命”，從而換取萬科的新生。


       房地廠商如何正確理解互聯(lián)網(wǎng)思維


       正如海爾董事長張瑞敏所言“只有時代的企業(yè)，沒有成功的企業(yè)”，萬科作為一個有著強危機意識的企業(yè)，已敏銳感覺到中國房產(chǎn)市場已進入“下半場”，持續(xù)多年的囤地捂盤、野蠻生長的暴利時代即將結束，迎來關鍵的轉型節(jié)點。


       而在互聯(lián)網(wǎng)時代，萬科最擔心的就是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一個類似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)的思維模式打碎行業(yè)舊秩序，威脅甚至取代以萬科為代表的行業(yè)傳統(tǒng)模式。而事實好像也是如此，譬如郁亮剛拜訪完小米公司，網(wǎng)上馬上就有消息傳出“小米公寓”即將開建。


       如果還有傳統(tǒng)行業(yè)的大佬或落伍的觀察者認為萬科是在“杞人憂天”，并輕視“小米”只是炒作博眼球的話，那就真要小心了。


       因為互聯(lián)網(wǎng)思維帶來的破壞性商業(yè)變革，是大勢所趨，有著摧枯拉朽的強大力量，也代表著“提升社會效率，節(jié)約消費成本，壓榨不當利潤”的先進商業(yè)模式。萬科如此焦慮，小米那么傲嬌，均緣于對于這一態(tài)勢的清醒判斷和深刻認知。


       雖說萬科已經(jīng)意識到傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化改革勢在必行，也刻不容緩，但究竟如何轉型，如何創(chuàng)新，卻真是一個老大的難題。在芝麻哥看來，無論互聯(lián)網(wǎng)大佬們兜售的“大力丸”，還是馬佳佳小妹妹熬制的“迷魂湯”，或都誠意十足。


       但由于缺乏對房地產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)思想的深刻認知，干貨不足，法術有限，多是輕車熟路地耍了幾把花活而已，賺個情面或吆喝罷了。我不以為萬科的高管們得到了他們想要得到的答案。


       芝麻哥以為，如果僅僅以“術”的心態(tài)看待或利用互聯(lián)網(wǎng)思維，未免太過淺薄，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商要想成功轉型，更應該從以下三個 “道”的層面來認知互聯(lián)網(wǎng)思維。


       一是正確理解互聯(lián)網(wǎng)思維的本質(zhì)。


       如果剝?nèi)セヂ?lián)網(wǎng)思維的層層面紗，我們就會發(fā)現(xiàn)其精神內(nèi)核源自喬布斯，而不是雷布斯。


       具體來講，就是緊緊貼合“人性化“的時代需求，用科技的手段，以藝術的氣質(zhì)，把產(chǎn)品和服務做到一種極致。


       這種極致，要實現(xiàn)實用性和藝術性的完美融合，并以快速迭代的方式，不斷演進升級，與用戶的需求共同成長。對于房地產(chǎn)商而言，那就是建房子以及為業(yè)主提供物業(yè)服務的所有標準，時刻要以“人的尺度”衡量。


       要知道人類對居住條件的終極目標，是舒適而美好地詩意棲居。理解并悟透了這一點，神神叨叨的“互聯(lián)網(wǎng)思維”才能走下神壇，化為房地產(chǎn)商進行產(chǎn)品創(chuàng)新和服務升級的真正思想利器。


       二是實現(xiàn)兩個完美的轉變。


       就行業(yè)本質(zhì)言，房地產(chǎn)商可不是 “蓋房子的”那么簡單。房地產(chǎn)商最核心的競爭要素是不動產(chǎn)的管理能力和社區(qū)服務水平。


       也就是說，管理的是物，那就要考慮讓“物業(yè)”保值增值，服務的是人，那就要考慮讓“業(yè)主”舒服滿意。要實現(xiàn)這兩個層面的管理升級，房地產(chǎn)商就必須完成兩個轉變：一是角色的轉變，從生意人變?yōu)楫a(chǎn)品人。


       以前房地商認為房子能賣出去就是成功，所以對營銷非常重視。房地產(chǎn)商給我們留下的普遍印象就是擅長概念創(chuàng)新和廣告炒作。如果僅把互聯(lián)網(wǎng)思維理解成一種“優(yōu)秀的社會化媒體營銷”手段，那就依然是生意人的慣性思維，必須改變。


       互聯(lián)網(wǎng)時代的成功是建立在好產(chǎn)品的基礎上，所以房地商必須明白，只有建造出讓人想住的好房子才是王道。而好產(chǎn)品又不必局限在新房子上，好的舊屋改造方案，好的物業(yè)管理創(chuàng)新，好的社區(qū)服務升級，也都是“產(chǎn)品人”思維的體現(xiàn)。


       二是商業(yè)模式的轉變，從原來的單維度靠擠壓成本要利潤變?yōu)槎嗑S度憑服務增值要利潤。互聯(lián)網(wǎng)時代最重要的變化就是消費者主權意識迅速覺醒，以往由商家主導的市場已變?yōu)橛上M者強勢主導，顧客變成真正的上帝。


       正所謂“粉絲經(jīng)濟”的真諦，并非取決于商家自身有多強，而是取決于商家的姿態(tài)有多低。對房地產(chǎn)商而言，也必須積極轉換身份，全心全意地為業(yè)主服務，只要業(yè)主滿意，掙錢就是捎帶的事了。


       三是正確認知自己的資源優(yōu)勢，尋找正確的入口。


       正如老話說得那樣，隔行如隔山，每個行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化改造，必然要受其行業(yè)特點的局限，而每個企業(yè)在轉化的過程中，又必然受到行業(yè)趨勢和成長基因的影響。


       在芝麻哥看來，未來5-10年內(nèi)，房地產(chǎn)商將會面臨三大主力消費群體帶來的商機和挑戰(zhàn)。一是九零后為代表的居住消費需求，二是老齡化加快帶來的養(yǎng)老地產(chǎn)爆發(fā)式增長，三是城市升級帶來的公共空間或服務設施的改造需求。


       馬佳佳在萬科演說中提出“九零后不買房”的論斷，引來網(wǎng)上熱議一片，房地產(chǎn)圈大佬任志強大佬首先表示不同意，并認為九零后不買是“沒有買的能力，也沒到買的時候”。


       而馬佳佳的支持者則認為，九零后獨生子女居多，爺爺奶奶、姥爺姥姥、再加上雙方父母，九零后小倆口將來至少會擁有4-8套房產(chǎn)，所以買房動力不強。


       若要問芝麻哥的意見，我只能持“騎墻”的態(tài)度，認為雙方都對也都不對。如果嚴謹點回答，那就是未來5-10年內(nèi)，任志強可能是對的，而之后則可能馬佳佳是正確的。


       為什么這么說呢？這首先要從中國人牢固的房子情結談起。對于中國人而言，結婚成家時必須擁有一套“安身立命”的房子，好像是天經(jīng)地義的基本要求和心理預期。


       雖然時代一直在變，但這方面的需求從來就沒有代際劃分，不管幾零后都是如此。而未來5-10年內(nèi)是九零后的結婚成家的高峰期，也是他們形成住房剛需的旺盛期。


       而這段時間內(nèi)，按中國人群代際結構和平均壽命推斷，理論上歸屬他們的老人房產(chǎn)恐怕還不能騰挪給他們(或許10-20年后才有可能)。也就是說至少未來5年內(nèi)，房地產(chǎn)商還有最后一個“黃金五年”來緩沖或狂歡。


       可佐證的是，有報告預測“2018年前后，中國樓市很有可能從增量市場轉為存量市場，銷售面積將出現(xiàn)歷史性拐點，步入平緩和下滑期”。


       也就是說，九零后為主力消費群體的新房子肯定還會建，也正在建，也必然有著龐大而穩(wěn)定的市場需求，但是這個階段最多也只有5年的高峰期，然后就會轉入一個“供大于求”的歷史性拐點。


       特別需要注意的是，對于飽受互聯(lián)網(wǎng)洗禮，心態(tài)愈來開放，消費也愈來趨于理性的九零后而言，對于房子的需求，期許和等待的彈性可能也會拉長。


       這一代人不像七零后或八零后那樣，因為強烈的自住需求，又沒有啥可繼承的，所以首套房子要死要活地去搶。他們或許會想，既然遲早會擁有那么多的房子，又何必著急呢？


       所以，或許正如馬佳佳所言，還真是會有相當一部分九零后(特別是九五后)會放棄買房子的打算，反正只需要耐心等幾年，房間遲早是會有的。何況當下房價虛高(特別是一線城市)，他們就真是到了買的時候，也恐怕買不起。由此看來，要想讓這批遲早擁有多套房產(chǎn)的房主甘當房奴，真不是一件容易的事。


       面對新一代主力消費群體的購買乏力和趨勢變化，身處市場一線的房地商應該有著更直觀的感受和壓力。但是不等于說從這一代人開始，房地產(chǎn)市場就沒有了增長的空間和樂觀的未來。


       只要我們注意觀察九零后的大學生宿舍布置，就會發(fā)現(xiàn)這一代人對于住宿環(huán)境的要求和品位追求，有了質(zhì)的提升，是真正可以和國際潮流無縫接軌的。


       但他們工作后面臨的居住選擇，往往令他們失望甚至絕望。凡是在一線城市有過租房經(jīng)驗的人都知道，租房子是一件多么痛苦的事情。


       不提寄生蟲般的中介公司，不提太糾結的合租室友，不提勢利眼的大房東，不提狐假虎威的二房東，便是那糟糕逼仄的居住環(huán)境，就足以讓人壓抑得要瘋。


       更讓年輕人不爽的，則是不合理的城市生態(tài)分布造成的日間重復疲勞遷移。由于年輕人絕大部分都是上班族，白天要在市中心的商圈地帶上班，下班后又常常要遷棲到偏遠的郊區(qū)居住，每天在路上花費的時間短則一兩個小時，長則三四個小時，想想日復一日，能不讓年輕人脾氣見長嗎？能不過勞死么？現(xiàn)在許多年輕人離開一線城市，與其說是被高房價逼離的，倒不如說是被住得沒尊嚴氣走的。


       也就是說，無論是暫不買房的有戶口城市青年，還是漂在大城市的沒戶口的有志青年，他們都非?？释毩⒌?、個性的、舒服的、漂亮的棲居空間?？紤]到經(jīng)濟因素，這個空間肯定也是以租賃為主的。


       但當下落后得有些荒唐，甚至操蛋的房屋租賃市場，卻完全無法滿足他們的需求。七零后、八零后在破出租屋里貼點明星畫，然后發(fā)誓攢錢買房子的心理暗示和奮斗節(jié)奏，都已無法讓九零后接受。而讓年輕人拚爹啃老來買房子改善居住條件，其實也是一件不現(xiàn)實和不人道的事情。


       租賃房屋本也是可以幸福又快樂生活的，但現(xiàn)在的租賃模式則肯定是不行的。坦率地講，一線城市并不缺房子，譬如北京房屋空置率就高達28.9%，如果有房地產(chǎn)商通過某種商業(yè)創(chuàng)新加以改變，重新進行資源整合，確保年輕人住得舒服點、有尊嚴些，不但可以搶占一個潛力無窮的全新市場，而且也算做了一件功德無量的善事。


       有這種可能么？當然有。芝麻哥已設計出一種全新的房屋租賃業(yè)務，權且稱為“青年公寓”。具體做法如下：


       首先，公寓社區(qū)化。


       人是群聚動物，年輕的九零后更是社交動物，所以公寓必須有適度的規(guī)模，必須配套合理，自成生態(tài)。


       這些公寓最好集中在交通相對便捷的次商圈(主商圈太貴，成本太高)輻射半徑里，譬如市區(qū)一些老的居民樓或經(jīng)營不善的酒店，以產(chǎn)權置換或整樓租賃的方式進行改造，根據(jù)原有的結構布局，適度改造成酒店式微公寓和家居式公寓兩大類型。


       最大的改動是，每幢公寓的每個樓層增設公共廚房、公共洗衣間和公共活動室。房地產(chǎn)商必須明白，不給年輕人創(chuàng)造交流、學習、玩耍的公共空間，是非常不人道的行為。


       想想年輕人為什么愛去麥當勞、肯德基就應該明白了，他們大多時候只是想要一個溫暖、明亮、舒服的公共空間聚聚會、聊聊天罷了。


       而中國式社區(qū)最操蛋的地方，恰是缺乏這樣的室內(nèi)公共空間。需要強調(diào)的是，考慮新生代對衛(wèi)生和隱私的苛刻要求，最好不要設置公共浴室或公共廁所。而且以我們的常識經(jīng)驗，這兩個地方往往是最令人不舒服，也最難管理的公共空間，所以不要最好。


       只要有了公共廚房、公共洗衣間和公共活動室三大公共空間，青年公寓的空間改造就算基本到位，至于孵化出什么樣的社區(qū)生態(tài)，就由年輕人自己做主吧。


       其次，要素經(jīng)濟化。


       考慮年輕人所處的人生階段特點，經(jīng)濟性應該是最主要的衡量指標。所以公寓的一切改造和設計，都必須以盡可能減少成本支出為原則。


       譬如可以不設電梯(六層以下)，譬如極簡裝修原則，譬如水、電、氣的節(jié)能化改造，譬如居住空間的經(jīng)濟化分割，譬如家具和公共設施的耐用性設計等等。如果再先進一點，在成本可控的前提下，甚至可以考慮樓頂、陽臺的太陽能改造，只要設計合理，每年省去照明和熱水器的電費也應是相當可觀的。


       除了這些基礎性的環(huán)保節(jié)能改造外，房地產(chǎn)商還應該提供一個更有想象力，也一定會讓年輕人尖叫的環(huán)保服務，即電動汽車出租服務。要知道，九零后對汽車這樣的代步工具或大玩具的渴求，就和想喝瓶可樂一樣自然，可當下限購、搖號的政策又讓他們離這個夢想太過遙遠。


       如果房地產(chǎn)商和某些新型租車公司合作，充分盤活地下車庫的潛力資源，組織一個網(wǎng)點密集、布局合理的電動汽車租賃網(wǎng)絡，并以月租或年租的方式向年輕人提供服務，必將是一門很有錢途的大生意。


       想想看，這樣的服務，不但可以滿足年輕人渴望變化，隨意更換車型的需求，又能解決停車困難的問題，同時還能省去保養(yǎng)、修車等一大堆麻煩，最關鍵的是還不需要花大筆的錢，你說他們能不喜歡么？


       再者，設計時尚化。


       譬如青年公寓樓層間公共通道或逃生通道可適度改造成滑梯或滑竿模式，增加一些符合年輕人口味的生活樂趣。


       再譬如每個樓層的樓道、走廊以及整座建筑的外立面，都可鼓勵藝術涂鴉或個性裝飾等。如果想讓青年公寓顯得更酷一點，還可實行“藝術家宿舍”計劃，即特別預留一套房間，以極優(yōu)惠的價格(甚至免費)提供給街頭藝術家居住，期限為一年。


       對街頭藝術家的選擇，可先在社交網(wǎng)絡公開招租或由藝術家自主申請，然后再由青年公寓的全體住戶投票決定。這樣每套公寓都可以擁有自己專屬的社區(qū)藝術家了。而藝術家需要回報的，就是保證每周在公共活動室有個小型的免費演唱會，并通過社交網(wǎng)絡、社區(qū)電臺接受住戶點歌的需求。


       在芝麻哥看來，城市社區(qū)的人文進化，必然是朝更平等、更自由、更強調(diào)自治精神和雙向互動的方向演化。以往戴紅箍、拉橫幅、貼告示等這些簡單原始的社區(qū)管理早就OUT了，新生代需要更現(xiàn)代，更有創(chuàng)意，也更富人性需求的社區(qū)服務。


       隨著中國社會老齡化進程加快，房地商介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是一種熱門的趨勢，但是拿出的解決方案，又實在太過粗暴和野蠻。目前很流行的一種趨勢，也不過是在遠郊起幾幢低層建筑，再挖個池塘栽幾棵樹，美名曰園林景觀，然后配套上老年醫(yī)院、康復中心、集體食堂等，就堂而皇之稱之為養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老地產(chǎn)。


       除了這種養(yǎng)老社區(qū)之外，時下熱炒的“居家養(yǎng)老”、“社區(qū)養(yǎng)老”、“以房養(yǎng)老”等模式，坦率地講都是極不成熟的概念炒作，甚至可以說是缺腦子的表現(xiàn)。那么有沒有一種高級一點、人性一點、合理一點、智慧一點的商業(yè)模式呢？


       當然有。芝麻哥可以提供一個全新的商業(yè)創(chuàng)想和模式范本，以供有心的商家學習參考。這個模式姑且稱之為“社區(qū)養(yǎng)老公寓——移巢計劃”。


       簡單來講，就是以社區(qū)為單位，把每個社區(qū)的空巢老人、有養(yǎng)老需求或投資意向的住戶，通過產(chǎn)權置換或二次購買的方式，本著“產(chǎn)權分散，供養(yǎng)集中”的原則，整合到一起(可集中在每幢樓的一二層)，然后由業(yè)主授權給房地商或物業(yè)公司，進行統(tǒng)一改造和集中管理，然后再租賃給其他有需求的業(yè)主。


       產(chǎn)權靈活化  


       這個項目不需要房地商或物業(yè)公司重資產(chǎn)投入，而是在業(yè)主間起一個穿針引線的中介作用，巧妙地進行資源優(yōu)化和產(chǎn)權置換，從而解決項目的空間需求。


       無論房屋如何交易、置換，最終產(chǎn)權還是歸屬業(yè)主，物業(yè)公司一是賺取交易過程的服務費用，二是賺取一定比例的管理費用，三是賺取這個項目激活后的平臺交易費用。


       需要強調(diào)的是，無論你原來擁有多大房產(chǎn)，在置換成養(yǎng)老公寓時，都可結合市場的標準測算自由補齊，可由大換小，也可由小換大，因為這個置換過程，不但是解決自己養(yǎng)老問題，同時也算是二次置業(yè)投資行為。譬如你可置換一套大的公寓，留下自主的一間外，還可出租其他房間給別的老人。


       還要說明的是，這個項目只所以鼓勵在社區(qū)內(nèi)甚至一幢樓內(nèi)進行交易，就是充分考慮到中國人的傳統(tǒng)倫理需求——讓老人離自己熟悉的家和親人近一些，再近一些。


       配套智能化  


       這種新型的社區(qū)化養(yǎng)老公寓改造，必須充分利用互聯(lián)網(wǎng)時代的技術紅利，把智能化做到一種極致。


       譬如每個公寓的每個房間都可安裝一部智能電視。除了基本的娛樂功能外，這部智能電視還需配備智能攝像頭，具備語音視頻的基本功能，然后再給老人訂制一臺超級遙控器。


       老人想和子女、朋友視頻聊天時，一鍵OK；想應急呼叫子女時，一鍵OK；想呼叫物業(yè)管護中心時，一鍵OK；想呼叫醫(yī)院時，一鍵OK；想網(wǎng)上訂餐時，一鍵OK；想網(wǎng)上購物時，一鍵OK；想語音備忘或查詢?nèi)諝v時，一鍵OK。當然，這些遙控器的功能，也可集成到一部智能手機上。


       若再配套一部可測血壓、心臟、脈搏和緊急呼叫的可穿戴式智能手表，那么就老人的實際需求而言，智能化就算基本齊活了。其他什么智能電燈、智能空調(diào)、智能冰箱什么的，倒是顯得華而不實，或者講還不夠成熟，配不配套倒不是很重要的事情了。


       服務平臺化  


       需要鄭重聲明的是，打造社區(qū)化養(yǎng)老公寓不但是一個創(chuàng)新的商業(yè)升級項目，也是一個系統(tǒng)的社會改造工程。


       房地產(chǎn)商或物業(yè)公司要想成功轉型，就必須堅決打破以往的舊思維、舊模式，別總想著掙快錢，傻掙錢，而要學會創(chuàng)造出一種精細管理，共贏合作的生態(tài)性、平臺化的全新商業(yè)模式。


       具體來講，房地產(chǎn)商或物業(yè)公司就是要充分發(fā)揮自己的主業(yè)優(yōu)勢，為業(yè)主做好“不動產(chǎn)”的管理和服務，同時積極利用互聯(lián)網(wǎng)的技術優(yōu)勢，搭建開放的社區(qū)化交互平臺。管它線上線下，管它虛擬現(xiàn)實，終是為活生生的人來服務的，也終是要與活生生的人來對接的。


       就社區(qū)消費需求而言，物業(yè)公司已經(jīng)掌控了現(xiàn)實端的物理入口，如果再主動搭建一個虛擬端的網(wǎng)絡入口，兩端合一，形成一個生態(tài)的商業(yè)閉環(huán)，那么掙錢就是一件很容易的事了。


       以社區(qū)化養(yǎng)老公寓為例，可以和醫(yī)院合作，開展網(wǎng)上問診和即時監(jiān)護服務；可以和銀行合作，開展面對面虛擬銀行理財業(yè)務；可以和電商合作，開展針對老年人的代購、團購、送貨上門等服務；可以和餐館、理發(fā)店合作，開展上門送餐和理發(fā)等服務。


       如果房地產(chǎn)商或物業(yè)公司再有情懷和想象力一點，這個線上線下合一的服務平臺和管理網(wǎng)絡，還可以做些社區(qū)虛擬拍賣(如舊家具、兒童玩具等)、社區(qū)虛擬晚會、社區(qū)虛似展覽(譬如寵物秀、老年時裝秀、寶寶秀)等有趣又有意義的活動。


       此外，這個社區(qū)化交互平臺一旦形成，也可對接相應的家政服務，如清潔工、保姆、月嫂、老人陪護等，不但可以充分激活社區(qū)內(nèi)的閑散勞動力，也可形成一個安心、透明、良性互動的家政服務交易(換)平臺。


       在一味求新、求大的政績沖動和急功近利的商業(yè)刺激下，以往的城市舊改工作，簡單而野蠻，原始又粗暴，不但毀掉許多傳統(tǒng)的遺存，而且嚴重破壞了城市的生態(tài)。


       可對此除卻憤怒、抱怨和遺憾外，我們也清醒地知道，城市承受不起，也絕無可能以大拆大建的方式再進行一次暴力改造了。要想讓城市的居民生活得舒服一些，我們必須尋找另一種途徑的改造。


       譬如樓頂?shù)木G化改造。樓頂綠化的好處，有一個很有力的說服數(shù)據(jù)，那就是一個城市的樓頂綠化率達到70%以上，城市上空的二氧化碳量將下降80%，城市熱島效應將會徹底消失。


       以北京為例。按照2010年北京市國土資源局抽樣統(tǒng)計資料進行的初步測算, 北京市的市區(qū)面積為1368.32平方公里，其中建成區(qū)面積為1289.3平方公里，如果以屋頂面積占建成區(qū)面積25%的建筑標準計算，北京市區(qū)的屋頂總面積約有322.33平方公里，再以其中30%可作為生態(tài)屋頂來保守推算，那么北京市區(qū)可利用綠化的屋頂面積達到96.7平方公里，也就相當于給北京增添了34個朝陽公園(或14個奧林匹克森林公園)的天然綠肺。


       如果真能實現(xiàn)這個綠化目標，那么北京霧霾天氣一定會大大緩解，城市的宜居環(huán)境也會大大改觀。


       雖說樓頂綠化是一件利國利民的大大好事，也被提倡了好多年，可實際推廣卻并不樂觀。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京市目前已實施的屋頂綠化面積，大約只占市區(qū)可利用綠化屋頂總面積的1％多一點。


       難道是因為成本過高的緣故么？當然不是。按照2012年北京市園林局印發(fā)的《北京市屋頂綠化建設和養(yǎng)護質(zhì)量要求及投資測算》，進行簡單的屋頂綠化，每平方米費用只有310元，養(yǎng)護費用為一平方米每年才17.5元；進行花園式的屋頂綠化，費用則為每平方米550元，養(yǎng)護費為每年24元。


       樓頂綠化只所以推廣不力，很大原因在于以往的推廣思路有問題。以往是以政府的力量主導主推，而且多是公益性質(zhì)。而恰恰在于投入不高，維護又太過麻煩，便是做面子政績工程也難以顯現(xiàn)，所以有公共財政預算的部門，看不上這個項目也是情有可原。而商業(yè)力量遲遲不介入，則在于沒想出好的商業(yè)模式，操作起來又太過麻煩，所以多是持觀望態(tài)度。


       在芝麻哥看來，隨著習李新政、霧霾加重以及電商爆發(fā)等諸多宏觀環(huán)境的變化和因素交互，未來5-10年內(nèi)，樓頂綠化或許成為一個很有市場想象力的新商機引爆點，特別是對想轉型的房地產(chǎn)商而言。而就商業(yè)模式的創(chuàng)新而言，芝麻哥建議從以下三個方面發(fā)力：


       運營模式多元化


       樓頂綠化是一門正經(jīng)的生意，也是有一定技術門檻的生意。但對于房地產(chǎn)商而言，倒是相對輕車熟路的。


       譬如樓頂?shù)某兄亍⒎浪幚淼榷疾皇菃栴}，而且樓頂?shù)漠a(chǎn)權歸屬也容易解決。如果房地商在建新房子時，就同步考慮到樓頂?shù)木G化問題，那么不但投入大大減少，而且也增加了新樓盤的賣相和宣傳亮點。既然是生意，就要考慮贏利，既然要贏利，就要考慮商業(yè)模式。而對于房地產(chǎn)商來講，樓頂綠化的最佳商業(yè)模式是“主題式改造+靈活性租賃”。


       譬如住宅樓盤的樓頂改造，可改成立體式菜園或休閑性花棚；譬如商業(yè)樓盤的樓頂改造，可改成帶有玻璃罩的花房式咖啡吧或茶餐廳；譬如學校、醫(yī)院等公共建筑的樓頂改造，則可改造成試驗農(nóng)場或鮮花培育基地。


       贏利方式可以是提供設計方案，工程施工，標準化配件出售，也可以是改造后租賃給商家、個人經(jīng)營，或以會員制的模式自主經(jīng)營。


       環(huán)保技術互聯(lián)化


       樓項理論上講應是公共面積，自然關系到公共利益。為了更好地說服業(yè)主，樓頂綠化項目也必須強化它的公共效益。除了強調(diào)減輕熱島效應，減緩霧霾發(fā)生，改善城市氣候的宏觀利益外，還要強調(diào)樓頂綠化對本幢樓盤“微氣候”的節(jié)能減耗效用。


       譬如樓頂?shù)木G化可在夏季減少太陽輻射熱量，減少空調(diào)的耗能。譬如樓頂?shù)挠晁占b置，可減少污水排出。譬如在樓頂安置太陽能板，可將其轉變?yōu)闊崮芑螂娔?，供本幢樓盤的公共取暖和照明。譬如我們還可收集社區(qū)部分食品垃圾并轉化成生物肥料，供給樓頂綠植或鮮花施用。


       這些節(jié)能減耗的數(shù)據(jù)，最好能以物聯(lián)網(wǎng)的手段，即時采集，公開發(fā)布。而這些綠色環(huán)保設施也最好可以同時向公眾開放，成為教育公眾，宣傳環(huán)保理念的示范基地。坦率地講，這些東西便是基于商業(yè)考慮的“秀”，想來大家也是會心甘情愿地接受。就如那些娛樂明星一樣，美好的東西是不怕秀的。


       產(chǎn)業(yè)拓展聯(lián)盟化


       由于樓頂綠化還是一個新興事物，而且涉及到對城市風道、微波通道、航空通道等方面的干擾影響，所以很容易在商業(yè)萌牙狀態(tài)時，被某些不成熟的偏見或保守的管理理念所左右，甚至被扼殺。


       而樓頂綠化作為一個鏈條化的產(chǎn)業(yè)，要想快速壯大，就必須在起步之初，團結一切可團結的力量，組建足夠強大的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，積極和政府的主管部門溝通對話，同時未雨綢繆，從頂層設計的高度考慮，配合政府、協(xié)會做好產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，制訂行業(yè)標準、自律條例等。如此這般，這個產(chǎn)業(yè)才可能健康快速地發(fā)展起來。


       強調(diào)這一點，是因為我們城市被建設得這么差，有一個很大的原因就是發(fā)展之初行業(yè)太過“無法無天”。譬如北京城的五環(huán)里，有多少樓盤超標超高侵占了“風道”，才造成今天霧霾天久久不散。也許當初違規(guī)的房地產(chǎn)商會這樣想：就我一個樓盤，又怎么能擋住風呢？


       誰曾想，有關系的房地產(chǎn)商大有人在，而且都持同樣的的想法，于是越建越堵，一直堵成今天的“熊”樣。


無論如何，希望今天已經(jīng)成熟的房地產(chǎn)商可以理性一點，規(guī)矩一點，不要再犯同樣的錯誤，畢竟，霧霾面前，人人平等，誰也逃不走。而且，做好這件事，要遠比建設 “立體城市”什么的要有意義得多，也偉大得多。


       最后一點感想：房地產(chǎn)商轉型的任務和使命


       過去幾十年來，房地產(chǎn)一直是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而在未來十年內(nèi)，房地產(chǎn)依然還會擔任這樣領頭羊的角色。無認你夸也好，還是罵也好，它都是客觀存在的事實。


       這十年之內(nèi)，一方面房地產(chǎn)商可以繼續(xù)蠶食中國城市化進程的發(fā)展紅利，另一方面，若能順利完成產(chǎn)業(yè)升級和文化轉型，則可以擔當更重要的角色。畢竟，從鄉(xiāng)村文明向城市文明過渡的過程中，我們走得太快，也走得太急，欠的賬也太多。


       我們罵房地產(chǎn)商野蠻，是因為我們自身也很野蠻，我們罵房地產(chǎn)商建得房子丑陋，是因為我們自身的審美水平就沒高到那里去。


       就中國的現(xiàn)代化進程而言，房地產(chǎn)商必須要擔當?shù)囊粋€社會使命和時代責任，就是利用商業(yè)的力量，完成社區(qū)結構的組織改造和城市生態(tài)的文明重塑。


       芝麻哥在文中提到的一些設想和創(chuàng)意，就是希望給那些依然堅持理想主義情懷的房地商一些啟發(fā)。推動社會進步，促使人民幸福，“房”事一直都是很關鍵的環(huán)節(jié)。


       而就更實際的商業(yè)利益而言，房地產(chǎn)商也必須高度重視社區(qū)改造帶來的無限商機。以當下很熱門的O2O為例。這個行業(yè)或業(yè)務一直無法有效引爆，最關鍵的因素就是無法突破社區(qū)端“最后一公里”的瓶頸。而這個瓶頸又并非物流問題，而是信息流問題。


       正因為社區(qū)的消費需求無法有效聚攏，所以才造成平均物流成本過高。一旦踞守社區(qū)端的房地產(chǎn)商或物業(yè)公司醒悟過來，快速完成社區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)化改造和管理升級，不但這個問題迎刃而解，而且會衍生出更多的商業(yè)機會。


       以萬科為例，未來5年內(nèi)，其管理的社區(qū)大概會有500-600個社區(qū)，100萬住戶，近800萬的人口，差不多相當于一個超級大都市的規(guī)模體量。


       如果線上把這些社區(qū)用互聯(lián)網(wǎng)串連起來，充分盤活社區(qū)的用戶和數(shù)據(jù)資源，形成一個龐大又精準的家庭用戶信息數(shù)據(jù)庫，線下再配套完成青年公寓、養(yǎng)老公寓、綠色樓頂花園這樣的實體改造，并快速完成規(guī)?；?、連鎖化的全國性網(wǎng)絡布局，那么萬科蛻變或孵化出一個橫跨“地產(chǎn)+物業(yè)+金融+中介+家政+電商”等領域的超級平臺和商業(yè)公司，便指日可待。（文章來源：互聯(lián)網(wǎng) 作者：段戰(zhàn)江）


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