住房為消費市場可“做空”嗎

當(dāng)前國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)成了一種必然趨勢。對于這種趨勢，無論接受不接受，這是任何人或任何方式都不可阻攔的。不過，盡管國內(nèi)樓市的周期性調(diào)整是一種必然趨勢，但是對于住房市場價格的上漲或下跌，對樓市的周期性調(diào)整時間的長短、必然與偶然，對國內(nèi)樓市周期性調(diào)整的漸進或激進、崩盤或軟著陸等方面的爭論則越來越激烈。


對于這些爭論本來就不是太重要的事情，因為盡管政策及言論會影響市場預(yù)期，但樓市的內(nèi)在經(jīng)濟邏輯是誰也無法改變的。也就是說，中國樓市如此瘋狂地發(fā)展了十幾年，以現(xiàn)在情況來看要想這樣再往前走已經(jīng)是不可能了，國內(nèi)樓市的周期性調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢。但是，面對市場的內(nèi)存邏輯，國內(nèi)對此爭論為何會十分激烈，盡管這里觸及到利益關(guān)系，但是更多的原因是對于當(dāng)前樓市所流行的兩個錯誤概念。對于這兩個概念政府不僅沒有厘清，甚至成了早幾年房地產(chǎn)政策的理論前提。


從2010年國十條開始，政府對樓市的一個基本原則就是遏制住房投資投機需求、鼓勵住房的自住需求，讓國內(nèi)住房市場轉(zhuǎn)型為一個以消費為主導(dǎo)的市場，并要求通過經(jīng)濟杠桿來實現(xiàn)該目標（但實際上國十條的一些基本要求到目前還沒有落實，比如用稅收杠桿來遏制住房投機投資）。由于住房產(chǎn)品是一種兩棲產(chǎn)品（既用于投資也可用于消費），產(chǎn)品性質(zhì)不同，不僅其定價基礎(chǔ)、價格運作方式不同，而且其市場行為方式及使用的概念體系等都有本質(zhì)上的區(qū)別。


由于政府在原則上規(guī)定當(dāng)前中國住房市場是一個消費為主導(dǎo)的市場，但又對這個消費為主導(dǎo)的住房市場概念體系沒有清楚界定，當(dāng)這個住房市場要轉(zhuǎn)型（由投資為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型為消費為主導(dǎo)的市場），當(dāng)這個市場要調(diào)整時，不少國人都會根據(jù)自己之需要對這種調(diào)整與轉(zhuǎn)型作出不同的解釋，從而使得民眾對市場這種轉(zhuǎn)型與調(diào)整的認知如在云里霧里，不知所從。


比如說，國內(nèi)有媒體對當(dāng)前國內(nèi)住房市場周期性調(diào)整，本來是由投資型市場向消費為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型，本來是住房消費市場的供求關(guān)系變化，它們就用投資市場的術(shù)語“做空”或“做多”來解釋。因為“做空”或“做多”是指市場價格完全取決投資者的預(yù)期。投資者預(yù)期價格會上漲就是“做多”，投資者預(yù)期價格會下跌就是“做空”。它與住房實體產(chǎn)品供求沒有多少關(guān)系。如果用這種“做空”或“做多”概念來討論當(dāng)前住房市場的周期性調(diào)整，完全是牛頭不對馬嘴。但是，由于政府沒有對此概念沒有清楚的界定，從而使得這樣的言論在當(dāng)前國內(nèi)住房市場大行其道。而且這些概念也成了國內(nèi)一些人相阻礙國內(nèi)住房市場周期性調(diào)整的有力武器。


還有，住房市場存在一個“剛性需求”嗎？可以說，住房的“剛性需求”是一個最誤導(dǎo)民眾及誤導(dǎo)政策的離譜概念。在制造這個住房市場的“剛性需求”的人看來，由于每一個人都有基本的居住需求，住房是每一個居民的生活必需品。因此，住房市場存在“剛性需求”。而只要住房的“剛性需求”存在，如果住房市場供不應(yīng)求，那么住房的價格上漲就是必然。所以十幾年來國內(nèi)住房市場之所以價格會持續(xù)上漲，甚至于能夠讓房價漲到天上去，根源就在于中國存在巨大的“剛性需求”。


其實，住房為居民的生活必需品、居住權(quán)具有天賦性，這是沒有錯的。但是，現(xiàn)代社會居住權(quán)的天賦性主要是指政府的住房政策要保證每一個居民有一個基本的居住條件（如果政府建造廉租房、公屋等保障性住房、住房補貼等）。如果政府不能夠做這點，應(yīng)該是失職。但是，對于住房市場來說，住房市場的“剛性需求”是不存在的。因為，在市場中，任何住房的需求都是有支付能力的需求，都是市場中可完成的交易的需求。如果居民僅有購買住房的愿望而沒有購買住房支付能力，那么這種“剛性需求”或者只是一種愿意或需要，或是一種潛在需求。而這種需求沒有轉(zhuǎn)型為現(xiàn)實的市場需求之前，是不可算做住房市場的需求?，F(xiàn)在市場的一些人甚至于政府職能部門所指的住房的“剛性需求”是指居民對住房意愿或潛在需求，并把這做為住房市場政策的理論前提。


比如一個大學(xué)畢業(yè)后年青人，工作十年后已經(jīng)積蓄了10萬元錢。他結(jié)婚了，也生了孩子，并計劃讓父母親來城里幫助帶孩子。這時，他當(dāng)然需要一套住房，當(dāng)然也存在所謂的住房“剛性需求”。但是，這時候，住房市場他所購買的住房總價120萬元。即使購買住房可做按揭貸款。如果按揭貸款首付為30%，70%可從銀行貸款。如果這個年青人沒有其他融資幫助，而僅是有10萬元，他要達到這筆住房交易是不可能。住房交易沒有完成，年青人的住房“剛性需求”根本就不可能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的住房需求。在這種情況下，住房的“剛性需求”從何而來？在當(dāng)前國內(nèi)住房市場，住房的價格過快上漲，使得85%以上的絕大多數(shù)居民都無能力進入這種市場的住房市場，那么居民的“剛性需求”更是無從談起？其實，這種住房的“剛性需求”偷換了兩個住房市場概念。一個把居民個人對住房愿望或需要當(dāng)作住房需求，一是把消費性住房購買轉(zhuǎn)換為可通過投資性杠桿工具來完成。


可以說，近十幾年來，國內(nèi)住房市場政策之所以一直會無的放矢，很大程度上就是以這種錯誤的概念為前提，為理論基礎(chǔ)，從而使得國內(nèi)住房市場與理性健康市場越來越遠?，F(xiàn)在該是對這兩個錯誤概念進行全面清理的時候，否則它們還會禍害無窮！


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